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南部捷運宅還能保值嗎?專家教怎麼挑2020/11/10發佈
▲高雄的捷運宅,通常外地客指名度較高。(圖/NOWnews資料照片)

雙北人通勤仰賴捷運已是常態,連帶讓站點周邊的「捷運宅」也十分熱門;隨著其他縣市陸續喊出要興建捷運,但因路網不若雙北密集,且生活習慣不同,中南部地區的「捷運宅」保值性還高嗎?房市專家指出,捷運仍具議題性,房價不會不保值,但以指名度來說,外地客會比本地客更偏愛捷運宅。



一名網友在PTT提問,很多住宅主打自己是捷運宅,從保值性角度來說,距離站點多少範圍之內,才真的有價值?不少人都回覆表示,要看站點位置、沿路有什麼商店及生活機能而定,且台北和中南部可接受的距離也有差別。



住商不動產企研室經理徐佳馨說明,以已有捷運或將有捷運的高雄及台中來說,民眾生活習慣以騎車和開車為主,搭乘大眾運輸的比例較低,主因在於捷運通車時間沒這麼長,且路網不太密。因此,中南部的捷運宅對於在地人而言未必有強大吸引力,反而很多都是外地客移居時的首選,或是買來置產之用。



信義房屋大昌覺民店店長邱耀弘也表示,因生活習慣使然,且捷運路網較不密集,多數在地人仍傾向騎車、開車通勤。也因此,高雄的捷運宅,通常指步行至捷運站小於10分鐘的範圍內,也就是說,極限大約是800公尺到1公里以內,一旦超過這個範圍,多數人會選擇直接騎車或開車,而不會走到捷運站搭車,也不會再被稱為捷運宅。



邱耀弘指出,捷運宅因仍有捷運這個話題性,房價並不會不保值,但通常都是外地客指名度較高,或是雙薪家庭家有需通勤的學生,難以每天接送,因此需要住得近捷運站,否則一般本地客家庭不一定會以捷運站為購屋首要考量。



根據信義房屋統計高雄捷運紅、橘兩線2019年住宅均價,與2018年同期相較,紅線23個站點(扣除2018年無交易量的南岡山站),僅3站負成長;橘線13個站點之中,也僅4站負成長。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

台中捷運綠線取得營運許可2020/11/10發佈

台中捷運綠線10月25日完成履勘,台中市政府11月2日完成營運前須改善事項,並提報交通部申請營運許可,交通部2020年11月6日正式函發營運許可。台中市政府交通局長葉昭甫表示,6日正式取得營運許可函,將儘速辦理試營運,試營運期間全線18個車站免費自由試乘。




▲台中捷運綠線取得營運許可 市府規劃民眾免費試乘(圖/台中市政府)

▲台中捷運綠線取得營運許可 市府規劃民眾免費試乘(圖/台中市政府)

葉昭甫局長說明,市府對於捷運通車非常重視,初勘後10天內即完成履勘前應改善事項,履勘後一週內即完成所有營運前應改善事項,就是希望儘快滿足市民對於捷運時代的期待。

 

葉昭甫指出,台中捷運綠線是大台中地區第一條捷運,市府嚴陣以待,從2019年持續盤點、確認,均依進度逐步檢討各項準備作業,並經專家學者實地履勘確認,品質保證,歡迎市民通車後親自體驗,共同迎接台中捷運新時代。

 

台中捷運公司表示,感謝交通部及初勘、履勘委員,中捷公司將盡速辦理試營運,日期將在報市府核准後正式對外宣布。目前規劃試營運為期四週,前三週每日7時至20時、最後一週每日6時至24時開放試乘;平日尖峰時段每5分鐘1班、離峰時段每8分鐘1班,假日全日每8分鐘1班。

 

台中捷運公司提醒民眾,試營運期間,民眾可在全線18個車站免費自由試乘,試乘時必須持電子票證(悠遊卡、一卡通及愛金卡)進出車站,如無電子票證可至車站旅客詢問處購買。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

山坡地資訊超透明 一鍵查詢好便利2020/11/10發佈

向政府機關申請或查詢資料,常常得準備各種佐證資料,來回跑好幾個機關申請,耗時又費力,好不麻煩。為了讓民眾更方便的查詢土地資訊,台北市政府工務局大地工程處將山坡地資訊整合為「山坡地保育利用資訊查詢系統」,只要連上網頁,簡單鍵入申請土地地號,即可查出該筆土地是否位於山坡地範圍、有無水土保持計畫申請紀錄等資訊,隨時隨地查詢,非常便利。




▲山坡地資訊超透明 一鍵查詢好便利(圖/台北市政府)

▲山坡地資訊超透明 一鍵查詢好便利(圖/台北市政府)

大地工程處說,「山坡地保育利用資訊查詢系統」自2016年上線,到現在已經提供了近38萬人次瀏覽查詢。為了提供更多元服務,2020年更擴大提供跨機關服務項目,除了已有的山坡地範圍、水土保持申請及違規紀錄等,更增列台北市山坡地土地可利用限度查定結果、林地範圍,並且納入內政部「陽明山國家公園範圍」、經濟部「地質敏感區」及行政院農業委員會「保安林」等資訊,一鍵查詢所有項目。

 

大地工程處表示台北市是全台唯一將山坡地資訊結合地政局地政系統,註記於地籍謄本的土地參考資訊檔,民眾可清楚獲知土地是否有違規整地遭裁罰暫停開發紀錄、是否屬不得超限利用的宜林地或林地,可避免民眾提出開發申請時,才發現土地曾遭違規整地,導致無法取得開發許可,蒙受巨額損失。士林區曾有一地主委託建築師申辦農舍建照,案件送到市府才知道該筆土地早年遭前地主違規大規模整地,經市府裁罰在案,因為地形、地貌大幅改變,不符合「台北市土地使用分區管制自治條例」及「農業用地興建農舍辦法」相關規定(保護區規劃農業及農業建築,其基地範圍以維持80%原地貌為原則),無法取得開發許可。為了保障權益,民眾買賣土地前可以上網查詢確認,避免土地買賣受到惡意欺瞞。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

輕鬆上網申請地籍謄本2020/11/10發佈

網路申請土地及建物登記謄本、地籍圖、地價謄本與地所臨櫃核發之地籍謄本具有同等法律效力,除可節省往返機關之交通成本,更能避免等待耗時,已成為各界人士申請之首選管道,為使初次使用民眾輕鬆上手,汐止地政事務所特別製作「如何自己上網申請地籍謄本」影片,歡迎多加利用。




▲輕鬆上網申請地籍謄本

▲輕鬆上網申請地籍謄本

汐止地政事務所主任黃美娟表示,透過網路申請的地政電子謄本因使用政府憑證管理中心(GCA)之電子憑證、電子簽章及加解密機制,與至地政事務所臨櫃請領之地籍謄本具有同等效力,以網路申請代替臨櫃核發更加方便快速。

 

黃美娟進一步說明,因電子地籍謄本無地政事務所之關防用印,易讓民眾擔心其真實性,因此收到電子地籍謄本時,建議可於核發後3個月內至謄本申請網站,利用電子謄本頁首之謄本種類碼或掃描右上角二維條碼(QR-Code)進行謄本查驗,可驗證資料內容是否遭竄改,來確認謄本內容的正確性,以確保自身權益,方便、快速又安心。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

房市令人堪憂?專家:泡沫又長大了2020/11/10發佈

近期房市熱度不斷攀升,無殼教授章定煊提出自己對此事的擔憂,他說「2015年房地合一稅才拯救了房市泡沫化危機,現在不少區域又回到房市高峰榮景,泡沫又被吹大了,何時會崩盤沒人知道。」



 2013年時,台灣不少新推案、二手屋滯銷,空、餘屋狀況嚴重。(示意圖/記者陳韋帆攝影)



章定煊說,2013年時,台灣不少重劃區空、餘屋狀況相當嚴重,買賣移轉棟數直線下滑,觀察實價登錄「看不到的市場」,不少新推案在當時銷售期不斷拉長,只要不降價求售,幾乎都無法結案,中古屋也出現類似狀況,不少仲介手上物件都銷售不出去。



2015年時,在選舉壓力下,「房地合一稅」通過了,讓承受高壓的房市泡沫瞬間洩壓,供給量大幅縮減,建商、屋主紛紛讓利,短線投資客退場,讓台灣房市免於硬著路的風險。



房地合一稅才讓房市泡沫洩壓,現在泡沫又被吹大了。(示意圖/翻攝自免費圖庫pexels)



章定煊認為,當時很明確,就是「房地合一稅」拯救了建商,倘若當時房市沒有洩壓,被吹大的泡沫早就破滅,造成房市迅速崩盤的狀態。然而,2020年交易移轉棟數將衝刺代表房市榮景的「30萬棟」關卡,六都房價皆回到歷史高點。



以六都中的台南為例,新成屋房價幾年前僅在1字頭,如今3字頭開價在台南變成普遍現象,即使有台積電利多撐盤,但依照竹科經驗,也只會刺激園區周邊房價,不應該全市滾滾燒,最後他感嘆「房市現況,實在令人堪憂。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

新店這條路不在捷運站點旁 買氣最夯2020/11/10發佈
▲中正路是今年第二季新店區房貸申貸件數最多的路段。(圖/NOWnews資料照片)

根據金融聯徵中心統計,今年第二季新北市新店區房貸申貸件數最多的路段在中正路。在地房仲指出,中正路貫穿新店市中心,屬於發展已久的成熟商圈,沿線擁有公寓、國宅、中古大樓和華廈等各類型住宅,供給量大,使交易量也連帶較高。



金融聯徵中心統計今年第二季新北市各路段房貸申貸資料,新店區平均授信額度1001萬,平均貸款成數則為72%。今年第一季中正路房貸件數也僅以1件之差,僅次於北新路一段。



信義房屋新店中正店店長梁芸綺分析,中正路可說是貫穿新店市中心的主要幹道之一,屬於發展已久的成熟商圈,其中,中正路前段近五峰重劃區有少部分掛中正路門牌的新大樓建案,中後段之後以公寓產品居多,另也有軍宅改建的大鵬華城、忠孝新城,以及中正國宅等,都是量體上百甚至上千戶的社區,沿線住宅量體大;此外,中正路也不像北新路有分段,或是民族路、民權路長度稍短,房貸申貸件數才會高居全區之冠。



梁芸綺表示,中正路沿線移轉量一向穩定,除供給量大,當地多公寓,許多原本居住的長輩年事已高,有換屋至電梯大樓的需求,也因如此,公寓釋出量穩定,較低總價的公寓又能吸引年輕首購族承接,更是移轉量維持不墜的主要原因。



梁芸綺也說明,中正路沿線公寓依地理位置、樓層、坪數和屋況不同,單價落差較大,但整體來說從33至43萬均有;國宅與軍宅產品部分,以上千戶的大鵬華城為例,主建物坪數約24至30坪,屬於標準3房平面車位格局,總價約1600至2000萬間;而若是中正路上為數較少的屋齡10年左右大樓產品,單價則會介於53至60萬左右。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

房產專家李同榮深度解讀房產統計七奇,暗批官員與學者2020/11/10發佈

根據《工商時報》報導,2007年11月住宅需求動向調查不再於經建會內發布,移師國土規劃及不動產中心,計畫主持人張金鶚表示:「有人質疑我們的調查,說我們的調查說不清楚,講不明白,但我們辦理這項調查五年多來,調查方法始終如一,何以調查結果好的時候沒聽到質疑的聲音,壞的時候就質疑聲浪四起?」



報載房產委外統計以來出現七奇現象,房產趨勢專家吉家網董事長李同榮直言,七奇並不奇,真相是第八奇:「官方委外房產統計資料從來沒有準確過」



李同榮針對報載房產統計七奇逐一解讀:



第一奇:2007Q2經建會「住宅需求動向調查」不開記者會悄悄上網



解讀一:公布資訊與市場實務脫節,當然不宜公布。例如市調問銀行業與房仲業:短線投資客有幾成?請問,銀行與房仲業者會據實以報嗎?調查採様與問卷方法錯誤,資訊不正確也就不足為奇。



第二奇:2008年元月,住宅需求動向調查由經建會移至營建署委由國土規劃及不動產中心



解讀二:國土規劃及不動產中心每年須要上千萬預算,它等於是半國營事業,雖然與委外學者爭利,但它還是交給同業一批學者在處理,民間明明有較優質單位要向政府投標,但評審還是選擇半官營的國土計劃及不動產中心,因為相信學者無害丶無責。



第三奇:2009年6月,住宅需求動向調查由每季發布改成半年發布



解讀三:資訊準確度屢受質疑,不如半年公布一次,當成落後指標的研究報告,寧願不即時,也要降低錯誤資訊的傷害。



第四奇:2011年元月建研所宣布「房地產景氣動向調查」停辦



解讀四:答案不奇怪,試問,有效的景氣動向調查政府會停辦嗎?



第五奇:2012年11月「住宅需求動向調查」移至營建署發布,17頁新聞稿縮水為三頁



解讀五:營建暑在淡化外界對資訊不即時丶不準確疑慮,越多頁報告,只會惹來越多瑕疵。



第六奇:2014年8月,營建署表示不再召開記者會發布房價所得比等統計,直接上網刋載



解讀六:房價所得比資料來自房價資訊,若房價資訊不正確,房價所得比統計就會跟著失真。2012年實價登錄初期公布資料去頭去尾,以致登録的高價產品成交資料被隠密不報,當時還有某學者説:退潮時終於看到誰在裸泳?並攻擊業者刻意炒作虛報成交價格,因為實價登錄根本沒有如業者宣傳的200萬元以上產品。最後業者反撲,政府才公布已經成交九個月的皇翔御琚每坪267萬元丶仁愛帝寶每坪298萬元的隱藏資料。因此,對於委外學者專家無法解讀的資訊,政府選擇低調上網。



第七奇:2017年6月內政部召開記者會一次公布2016Q3丶Q4 住宅價格指數



解讀七:政府統計資訊的落後,已經不足為政府與市場參考,因為一開始的實價登錄去頭去尾,已經影響到房價指數統計的遞延真實性,往後的資料統計與價格指數也只好依市場實際狀況調整,才會延後發布,不足為奇。



李同榮最後指出,房產統計七奇並不稀奇,最重要的是第八奇:從馬政府到蔡政府,房地產委外統計分析資料其實從來沒有準確過,重點在於委外學者與市場實務上的脫節,未來政府若再要花大錢依靠此類委外資訊參考房市動向,倒不如參考民間業者或延聘市場實務專家(例如信義指數),提出較具可性度的房價指數與分析。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

政府放話打房 房市為何馬照跑、舞照跳?2020/11/10發佈
今年整個10月,房地產市場幾乎被「打房」訊息淹沒;官員頻頻放話打房,內政部次長甚至高喊要仿效對岸祭出「限購令」,財政部與央行官員異口同聲說要跨部會商討相關措施。但觀察10月國內房市買氣,卻發現交易更為熱絡,絲毫未受到打房訊息干擾。住展房屋網企研室表示,購屋族之所以對打房訊息置若罔聞,關鍵就在於看破官員手腳、「對政府沒信心」,因此普遍沒有推遲或取消購屋計畫。



從10月新建案市場來看,「住展風向球」追蹤的指標建案成交組數上升至2.8組/週,比9月增加0.4組/週,創今年來新高點,顯示新建案買氣依然蓬勃。



至於中古屋市場,五大房仲旗下門市10月交易量比9月攀升0.6%~20.4%不等,並比去年同期增約17%~35.1%。由於五大房仲10月交易量同步上揚,月增幅最高達約二成,甚至有房仲用「只有旺季、沒有淡季」來形容目前的市場。



詭譎的是,為何內政部、財政部與央行都放話要打房,為何國人甩都不甩,房子照買?「失望、看衰」,恐怕是現在購屋族普遍的心聲。



成千上萬的購屋族一直期待政府打房,但近十幾年來,房價越等越貴,近兩年全國房價還頻創新高。部份失望、或者不想再等的購屋族,索性進場買房,因為他們對官員已不抱持任何希望。



而今年國內疫情淡化之後,國內房價急漲,但一開始無論是內政部、財政部與央行,都矢口不認為房價太貴、房市有炒作行為,而是說「房價平穩」。直到民怨高漲,官員才開始改口要稽查紅單炒房、修改囤房稅等等。



雖然官員改口要正視房市炒作與高房價問題,但面對問題仍互相踢皮球。央行官員認為「降低利率不會助漲房價」,不認為今年房價上漲是央行的錯,而是把問題指向「房產稅負偏低」。央行總裁甚至說房價上漲為台商回流投資所致,是「有基之彈」。而中央部會官員則把房價上漲原因,歸咎於「利率太低」。



當各部會各執一詞,不肯認真的正視問題,卻說要跨部會商討房市健全措施,那國人怎會有信心中央能提出有效的打房措施?



對購屋族而言,目前政府流於「口水打房」,比如內政部次長花敬群「限購令」之類的發言,不過是「打打嘴炮」,逞口舌之快罷了。多數國人清楚,現在政府是完全執政,如果「萊豬」開放能夠如此有效率,為何打房慢吞吞?背後因素昭然若揭。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 
打房,不能只有囤房稅2020/11/06發佈

房價蠢動,財政部長蘇建榮2日受訪時表示,將研議調高「囤房稅」。雖然這是所謂的「中長期研議」,至少顯示政府單位開始正視房市問題。不過,只有囤房稅遠遠不夠,因為囤房稅未必就是對症的處方。



近來房市過熱、房價再次上揚,儼然成為關注焦點,立法院質詢時,立委每每都會質詢房市議題,這次財長說出財政部的作法,短期將配合內政部,針對預售屋紅單交易加強查核;中長期則研議調高「囤房稅」天花板稅率3.6%,至於該調高多少,北市曾經建議調到4.8%。至於要如何讓地方政府配合,財政部考慮與主計總處研商,在地方補助款或稅捐稽徵上列入考核依據。



全台房市回溫趨熱、房價又開始上揚,這點應該毫無爭議,因為不論是民間業者的房價指數數據,或是官方統計的數據、成交的數量,都看得出房市已出現量增價揚的現象。



至於政府是否該出手「打房」(或是如官方使用好聽一點的「健全房市」名詞),高房價對經濟、社會的傷害,應該非常明確,過去十多年台灣已有經歷;不論是全台8倍多到15倍的房價所得比,或是超過3-5成的貸款負擔率,放諸全球比較,全部是偏高過荷的數字,台灣房價仍過高也是無庸置疑,政府出手「健全房市」可謂師出有名。



既然出手,當然要見效。財政部所謂配合內政部「針對預售屋紅單交易加強查核」,當然可作,不過這是一個小技術面上的作為,治標不治本,而且這種查核不易長久、更可能「掛一漏萬」,因此制度面上著手更重要也更能長久。



財政部說要研議提高「囤房稅」,就是從制度面著眼。過去房市投機嚴重時,學者批評點除了炒房幾乎不用課資本利得稅外,另一個批判點就是台灣房屋的「持有成本」過低,不僅原本稅率就低,連課稅依據的房屋、地價等都用遠低於市價的評定價值課,因此炒房者即使同時手上擁有多間房子、土地,奇貨可居、要待高價再賣出,也不必擔心持有成本(稅)過高的問題。



這就是所謂「囤房稅」,擁有超過一定戶數後,房屋稅率就可提高,中央訂的房屋稅區間是1.5-3.6%。囤房稅確實是提高擁有多戶房產者的持有成本,但形式意義大於實質,一來房屋稅原本就較低,不若地價稅高,二來稅率差距大概只有1-2個百分點,三來,最致命的是調高與否的權責在地方政府,多數地方政府「體恤民情」寧可當好人而不願調高稅率。



因此,即使財政部把囤房稅提高,結果也不會造成囤房者真正的壓力吧?更何況,房價會不正常的上漲,最需要防堵、壓制者,該是房市投資客;炒房者多是短期進出,沒有人會長期持有房屋,把房屋稅提高幾個百分點,對壓制投機影響,坦白說,效果就算不是全無,也是少到難起嚇阻作用。



真要「健全房市」、避免房價再飆漲,首要之務就是斬斷投機客進場的誘因─簡單講就是讓難進場、缺乏誘因進場。前者主要就是從金融面下手,央行的選擇性信用管制,確實可減少甚至斬斷投機客最重要的金源─沒有人是拿百分之百自有資金來投機的,投機客取得的房貸成數降低,就是減少其炒房作亂的子彈。



至於要讓投機客不再有誘因進場,可以從更高的資本利得稅率著手。上波房市多頭終止轉空頭,除了多頭走十多年,原本就已快走到盡頭外,最重要的是房地合一稅制上路,配合實價登錄,正式把房屋的資本利得稅納入成為可徵之稅,而且持有不到1年就賣出者,稅率高達45%,這讓投資客退潮。因此,對這波房價蠢動的應對政策,或許更該思考如何打擊投機客、是否該把房地合一稅制修成更嚴格?







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

青埔房價直逼新北 2字頭在這幾處還有2020/11/06發佈
▲桃園青埔機捷站A18站周邊,生活機能逐漸到位。(圖/NOWnews資料照片)

根據桃園市地政局統計不動產交易移轉資料,累計前10月,中壢區成長幅度最大,與青埔特區交易量增加有關,也因房市熱度關係,加上生活機能逐漸到位,青埔房價穩居3至4字頭,直逼新北房價行情,一去不復返,在地房仲表示,現在青埔還找得到2字頭房價,機捷A17站屋齡高的物件,或者就得找離機捷A18、A19站步行約10-15分鐘的區域。



依桃園市地政局資料顯示,中壢區累計1至10月的交易移轉棟數為8497棟,與去年同期6482棟相比成長31%,更是行政區最高;根據桃園不動產交易e指通資料統計,中壢區的幾大重點商圈中,以青埔特區交易量最多,累計至前9月共有1185 筆交易,平均單價為34.22萬。



青埔的熱度居高不下,除新建案持續交屋外,中古屋交易活絡度也高。信義房屋中壢海華店專員沈佳表示,中壢青埔區域生活機能逐漸到位,許多建設都已落成開立,A18站為今年最熱區域,近期熱門的新光影城、IKEA旗艦店、Xpark水族館和置地廣場就在此處;A19站預期會是明年熱點,桃園會展中心和桃園市立美術館預計將於2023年完工。



由於青埔發展逐漸到位,房價高漲,親民房價漸漸難尋,沈佳指出,距離A18站、A19站捷運站約步行10至15分鐘的邊陲地帶還有機會;至於A17周邊屋齡較久,大型建設也較少,房價也相對親民,中古屋每坪18至19萬。



沈佳表示,目前青埔交易主流以2房、3房為主,2房物件總價多要1000萬以上、3房總價可至1200至1400萬以上。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

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