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台灣人口於2018年2月首度出現單月負成長，翻轉人口結構，在少子化情勢嚴峻，連首都貴族私校出現報到「僅一位」的窘境，而重劃區新校反而成為搶手學校，近年北台灣計畫新設的小學有五所，台灣房屋集團趨勢中心統計其周邊房價和人口變化，人口成長幅度最多為桃園青園國小，校地周邊鄰里較三年前人口就增加了27％，房價漲7.8％；而房價增幅最高的文青國(中)小，漲幅達15.1％。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，許多重劃區已度過「長草」、「長樓」時期，進入「長人」階段，隨著家庭人口入住，需要就近新設學校，而新學校不僅設備新穎，並有各自發展的特色，因此不論軟、硬體皆具優勢，且不少都主打雙語教學，往往成為當地的新興明星學校，磁吸大量現代孟母卡位學區，也因為這些重劃區機能越來越成熟，周遭的房價漲幅明顯。而人口增幅以桃園最亮眼，其中青埔因交通建設到位，商業發展成熟，入住人口遽增，青園國小校舍預計2022年才蓋好，但2020年已經招募了58名學生，到青埔國中搶先開學上課。

還在籌備階段的龜山A7重劃區的文青國中小，受惠機捷利多，漲幅15.1％。台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示，A7重劃區，以機捷A7站體育大學站為發展主軸，周邊有體育大學、長庚大學以及華亞科技園區，目前生活機能多半是倚靠A7合宜住宅店面，包括星巴克、早餐店、便利商店、診所等，生活採買不僅可到長庚醫院生活圈、或是林口三井outlet機能完整發達。此外，中華郵政公司投入逾220億興建中華郵政物流園區，未來可至少創造6,000個工作機會，加上龜山合宜住宅也在附近，未來亦會是人口成長爆發區。

至於房價唯一縮水的淡海新市鎮淡海國小，張旭嵐分析，2018年底淡海輕軌綠山線通車，對通勤人口而言是重要的房市題材，因此當年度房價明顯反應利多；不過由於淡海餘屋仍多，價格略為收斂，但相對而言，也還是新設小學中房價較親民的重劃區，也讓消費者保有低價卡位新學區的機會。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

預售屋市場也很熱，但買屋民眾真的要小心，契約要看清楚別吃虧了。行政院消保處抽查全台50個預售屋建案的契約，當中有46個都有不利消費者的條文。有標註不負修繕責任的，還有停車位大小都沒寫的，更有的建商直接把交屋保留款從總價的5%降成2萬元，讓買方在交屋時完全沒有談判籌碼。

建案不斷增加，看預售屋還要排隊，房市熱，行政院消保處針對全台50個建案查「契約」，就有46個不符規定。

消保處諮議陳世元：「前2天特別到某個建案的現場，1300多萬的房子，交屋保留款他列多少錢？2萬元。」

驗收、撥款、交屋，最後尾款等於是買方談判籌碼，照規定，交屋保留款應該是房地總價的5%，以1300萬元的預售屋保留款，至少得訂在65萬元，合約卻降成2萬元，不利買方。

攤開契約，還有建商擅自把延遲交屋要繳的萬分之5利息，減少為萬分之2，降低自己的違約責任，傷害買方權益。就連停車位契約也藏陷阱，連大小、高度都沒標註，萬一開高一點的休旅車，就怕入住時，才發現車根本停不進去。

消保處簡任秘書陳星宏：「有些業者在定型化契約中，竟然寫到說，交屋前的瑕疵不負責修繕，花了一大筆錢保障程度不夠的房子。」

建商在契約文字動手腳，有45個建案已經修正，但苗栗竹南綻被揪出11項不符規定，限期未改正開罰3萬元，建商表示已請法務處理中，消保官也提醒消費者仔細審閱契約，有問題及時向地方消保單位申訴，畢竟買房大事，從契約就得小心，維護自身權益。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

為貫徹市長黃偉哲要讓台南市民「住的安心、生活開心」的宗旨，工務局開辦公寓大廈諮詢櫃台，自2020年10月13日起，由專業人員從法規面與實務面提供所需資訊，讓民眾了解公寓大廈管理業務、協助社區辦理公寓大廈組織成立及報備，希望能落實社區自主管理、提升居住生活品質、減少公寓大廈糾紛事件。

台南市公寓大廈如雨後春筍般林立，糾紛事件亦層出不窮，因此公寓大廈管理日形重要。工務局為輔助公寓大廈成立「管理委員會」，並協助其解決紛爭，特別委請專業諮詢團隊，分別每周二、四下午於永華市政中心設置諮詢櫃台，及民治市政中心採預約諮詢時間方式，協助民眾排憂解困。

 

工務局自2020年10月起委託專業團隊免費輔導台南市公寓大廈管理組織之成立及報備，凡是於1995年6月28日公寓大廈管理條例公布前，領得使用執照而尚未成立管理組織之七層以上公寓大廈，都可以免費接受輔導召開區分所有權人會議、成立管理組織，並協助依內政部頒訂「公寓大廈管理報備事項處理原則」申請線上報備或電子檔報備等相關事宜。

 

工務局表示，台南市公寓大廈成立「管理委員會」並完成組織報備程序，除可參加優良公寓大廈評選活動之外，還可申請公寓大廈無障礙設施改善之補助，用以提升公寓大廈安全、無礙的生活環境。且透過管理委員會的營運，亦可健全社區管理，讓公寓大廈經費設立專戶儲存管理，運用透明化，避免存放個人戶頭受個人信用連累遭假扣押、或私自挪用等的風險；專戶儲存管理費用，戶頭利息還可以免納所得稅。

 

公寓大廈若有大小事務需要諮詢，或協助輔導管理委員會成立報備等事項，可撥打服務專線，永華市政中心06-2951026、民治市政中心06-6324146。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

社會住宅推動聯盟於2020年10月5日公布抽樣問卷社工人員調查其認知之居住協助內容之結果，表示居住協助照顧弱勢仍不足1節，內政部營建署呼籲民間團體應對社工服務第一線及弱勢族群說明正確居住協助資訊，儘量避免用過往未改革前的資料誤導，使其失去得到政府補助之機會。

社會住宅如期如質達成

 

依據內政部營建署統計顯示，直接興辦社會住宅部分，預計於2020年底達成第一階段4萬戶之計畫值，亦已提前啟動第二階段，由內政部營建署盤點全國適宜土地並做先期規劃分析，邀集國家住宅及都市更新中心與地方政府就承辦能量與意願分配興辦數量，協力完成社會住宅直接興辦12萬戶；社會住宅包租代管部分，也已超過1萬戶，執行效率並持續穩定成長中，預估明年起可每年增加1.5萬至2萬戶，擴大協助量能。

 

社會住宅照顧弱勢比例超過四成

 

有關加強社會住宅弱勢照顧的建議，內政部營建署回應，前於2017年修正住宅法將弱勢保障比率自10％提高至30％後，中央及各地方政府興辦的社會住宅實際提供之弱勢保障比率已為43％；而社會住宅包租代管已預期部分業者或房東可能有選擇性參與之情況，於前兩期計畫中皆要求房客弱勢戶比率須超過40％，實際則超過60％，且針對現已加入計畫之房東進行問卷調查，超過8成以上的房東明確表示願意接受弱勢房客；故在居住協助的機制設計上已提供社會經濟弱勢家戶容許申請的額度優勢，亦在成果上實質展現，並非「看的到、吃不到」。

 

租金補貼精進更為體貼

 

而有關調查結果對於租金補貼的認知，恐仍停留在過去的資訊及思維，內政部營建署重申，租金補貼申請並無須房東同意，房客申請租金補貼成功，房東即可享有房屋稅、地價稅及所得稅等優惠；此外，自2020年度開始，租金補貼資格已有相當幅度放寬且申請流程亦不複雜；現行租金補貼訂有評點機制，以協助弱勢族群優先獲得補貼，並配合國人租換屋週期常態，設定每年1月及8月受理申請；目前正在研議考量家庭社經情況及地區租金水準給予不同的租金補貼，內政部營建署將持續與各地方政府溝通，以明年實施為目標，讓該協助更能契合國人的需求。

 

公私合作共創友善環境

 

內政部營建署表示，目前社會住宅等相關協助措施，都能與社政、衛生、教育等單位妥善溝通並構思系統銜接，同時透過需求問卷調查了解居住協助申請人的需求及問題，進而能更細膩地設計協助工具之內容，未來也會更積極地與相關部會及民間團體更緊密地合作，共同建構友善弱勢的居住環境。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

疫情之於房市逆勢走熱，根據統計，2020年累計至第三季，土地與商用不動產的成交金額突破3,300億元，再創同期新高，無論新成屋或預售案均後市走俏。然而，在房市火熱的同時，也帶來另一項隱憂，因預售案開紅盤、供不應求，加上疫情衝擊、工料短缺，營建業缺工問題懸而未決，除影響交屋時間，在營建成本的提升下，相對墊高建案成本，未來房價仍將維持緩步上揚。

根據內政部營建署指出，國內營造產業勞工年齡老化，年輕人無意投入，造成人力產生嚴重斷層，影響產業發展，加上政府近來積極推動前瞻基礎建設及台商回流影響，營造業缺工問題越趨嚴重。為有效解決營造業缺工疑慮，內政部除了藉由職業訓練方式，希望增加國內營造業勞動力，提供就業獎勵津貼，鼓勵失業勞工受雇從事營造業工作等，更將研擬放寬外籍移工進行營造工程方案，以期緩解民間缺工的問題，降低營造成本，並避免房價上升的壓力。

 

遠雄集團公共事務室副總經理楊舜欽表示，引進外籍勞工的確有助於紓解一部分缺工危機，但是從大環境看，高技術藍領的斷層才是問題核心，靠外籍移工抑制房價的效果恐怕不會呈現。要根本解決人力短缺，還是要從產業鏈著手，思考新科技、新技術、新工法降低勞動人力需求，打破過去以材料成本為主的思維，在人力趨勢不可逆的情況下，挹注研發成本，長遠來看才能從營造面去影響房價。

 

楊舜欽指出，國內營造業長期以來，靠著壓縮利潤來生存，特有的韌性造就營造的CP值，但現在必須正視勞動資源的可貴，營造業相較於其他產業，在科技運用與技術上進步緩慢。因此，即便透過外籍移工增加基礎人力、屆次降低成本，始終不是營建業危機的解決方法，透過產官學合作、不管是以創新思維超前部屬，不只是有效緩解高房價問題，更讓營造產業邁進下一個里程碑。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

隨著連鎖超商的超市化，各超商紛紛擴大營業，承租店面也由原來的一戶，增加到二戶甚至是三戶，連棟打通、增設餐飲區或是複合式經營，百坪大店，門面氣派、富麗堂皇。

但是，魔鬼藏在細節裡，三戶打通的店面，所有權人往往不是同一人，三個店面可能是三個不同所有權人，雖然連鎖商店的租金穩定，獲益斐然，但每一個所有權人的理財畢竟不同，當其中一人需要將店面變現出售時，問題就浮現了。黃金店面仟萬元起跳，甚至上億元，如果新的買方無法申請銀行貸款，那將是買方的一大難題，更難利用高投資報酬率及銀行貸款的低利率來吸引買方，對買方購買意願，將大打折扣。

 

事實發生了，社團法人新北市地政士公會公共關係主委鄭文在表示，最近土城區的便利商店，由三個不同所有權人持有，每月租金合計120,000元，且三戶連棟打通，每戶約20坪左右，單戶租金每個月40,000元，擬以2,000萬元左右出售，年投資報酬率約2.4％，所以價格合理，報酬率穩定，是一個漂亮的投資物件。

 

孰知新買方一直找不到願意承辦貸款的銀行，追問之下才知道因為三戶打通的關係，必須三戶共同擔保才能放款，但是另外二戶所有權人不缺錢，而且彼此非親非故，怎麼可能一起去銀行共同擔保借錢？後來，新買主放棄了這個投資物件，賣方始料未及，原本獲利的金雞母，因為打通店面出租，變成賣不掉的燙手山芋，欲哭無淚，仲介人員眼睜睜的看著煮熟的鴨子飛了，十分無奈。

 

鄭文在指出，真實的房屋買賣交易市場裡，總有一些地雷要小心，別賺了租金賠上房屋價金，那就真的得不償失。除了這類的不同所有權人的打通店面、打通商辦，還有一些出租當宮廟使用的房子，或是高收益的地下室商場等物件，在轉手買賣時都可能是銀行貸款的「拒絕往來戶」聰明的包租公們不可不慎。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

囤房稅議題近來再度引發熱議，先前網紅「呱吉」歡樂無法黨台北市議員邱威傑，更為此槓上無黨籍資深議員陳建銘。對此，社民黨台北市議員苗博雅19日談到，今年5月29日就曾要求北市府，應針對囤房稅提案逐一拜會議員、黨團爭取支持，苗博雅表示當時還有柯粉批她在為難官員，但苗表示，自己這樣要求，「是要在一片隱形的反對力量中，給予市府公開的支持。」

苗博雅在臉書表示，自己去年就曾要求市府推動囤房稅，「由市府率先提出修法提案，並且遊說各黨團議員，支持合理房屋稅制，共同實現居住正義。」此後，北市府才提出市府版囤房稅法案，但提案後卻遲遲無法交付法規委員會審查，「之間的來龍去脈，邱威傑議員已經公開講過。」

苗博雅表示，直到今年5月29日，自己質詢財政局長陳家蓁時提出2點訴求，其一，財政局應該逐一拜會各黨團、各議員，爭取支持。並釐清哪些議員在反對，反對意見是什麼。其二，在修法未通過之前，財政局應該研議能否透過調升稅基的方式，實際實施囤房稅。

苗博雅提到，當時有些柯粉看不懂她的用意，還批苗「為難官員」。苗博雅指出，「現在，大家去比對邱威傑議員的說明，就會了解我真正的用意。」因為她出聲要求市府推動囤房稅，「是要在一片隱形的反對力量中，給予市府公開的支持。」唯有如此，才能避免有些議員用「沒有說明」當理由，無限期暫擱法案，「事後證明，這個拜訪的動作非常必要，可以讓反對者現形。」

苗博雅直言，「不知道當時來罵我的柯粉，看到親近白色力量的議員暫擱囤房稅案，心裡對政治有沒有新的體悟？」苗認為，囤房稅事關「量能課稅」的租稅公平，也關係到台北市能否增加財源，是她上任2年以來關切的重點，「政治是一門專業，沒有大家表面上看到的那麼簡單。」

對於苗博雅發文，邱威傑也在下方回應「啊啊啊啊我們都是同一條路一起走的戰友啦」；也有網友質疑「囤房稅過了真的能有效打房？」苗博雅則回應，「不一定，要看其他條件是否配合。但一個政策不會只有一個目的，租稅公平『量能課稅』也是很重要的。只有囤房稅，房價不一定跌。但若真正做好全國歸戶，再搭配公益出租人免徵囤房稅的配套，可以讓空屋釋出，改善租屋市場。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

央行副總裁陳南光日前談到，央行應在房價大漲預期形成前，先行穩定房市與金融體系，被外界解讀為「央行將打房」。對此，財信傳媒董事長謝金河18日談到此事，指出央行打房與否，關鍵並非房價漲了多少，最重要的指標在於短線帽客投機和自住購屋的比重。

謝金河在臉書以「央行釋放的兩個訊息」為題，表示央行總裁楊金龍對外釋出2個訊號，「可以說是重要政策風向球！」謝金河說，其一是新台幣28元將成為短線常態，儘管「短期」是指多久仍待觀察，但除了預告新台幣升值可能朝28元邁進，這也超越了楊金龍防缐、彭淮南防線，「可能是央行明確的表態。」

謝金河表示，新台幣升貶與否一直存在兩派聲音，目前看來央行傾向升值，彰顯台灣經濟的價值，激勵產業轉型，此時產業也須追求高附加價值、提升毛利率，像是第三季新台幣升值不少，台積電仍開出53.4%毛利率的亮眼成績，代表高附加價值產業能抵擋新台幣的升值，這可能是台灣產業發展的未來主流。

謝金河說，央行釋出的第二個訊號就是「打房不是時機」。他認為，打房與否，房價漲多少並非重點，當中最重要的指標包括「短線帽客投機」和「自住購屋」的比重，當有帥過頭等超級短缐客，月成交數百戶，就有必要壓抑炒作力量，因此才有2年內交易課房地合一稅。

謝金河接著提到，近2年高價豪宅波動不大，反而在桃園青埔以南，低總價在1000萬加減500萬元的房子成交熱度很高，代表年輕人自立購屋力道增強；另外，代表台商回流增加製造業投資，像台積電增加1萬2000餘員工，若每個員工平均年薪200萬，要自力買一戶千萬的房子並不難。這種由產業聚落推動的房地產上漲，可以正面以待。

謝金河指出，當全球將利率降到0附近，房地產保值功能上升，房價緩步推升合理，而台灣北中南房價落差太大，若政府落實大南方計畫，南部地區隨著投資帶動的產業聚落效應，創造房地產增值，這個現象值得正面看待。不過，謝金河也提醒，「央行應注意的是購屋住宅貸款及企業建築貸款有沒有異常，還有炒房的人有沒有蠢動？如果整個社會把價值的創造湧向土地及房屋，這個社會就危險了！」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

最近幾年台灣的房地產變化，確實跌破許多人的眼鏡。一般人大多認為，都會區、市中心的房子增值性比較高，但近年蛋白區、甚至偏鄉的房價漲幅，卻比都會區更大；這種現象，更引起學者與央行的關注。住展房屋網企研室則認為，這種特殊狀況絕非空穴來風，它的成因雖不單純，但大抵與房價基期、政府建設、民間產業投資等因素有關。



首先是房價基期。眾所周知，在2009年到2014年間的房市大多頭，全台主要都會區房價飆漲，像台北市中心新建案成交價動輒見百萬／坪，豪宅甚至攀升至二百多萬／坪；由於都會區房價基期已高，要再大漲20％、30％，已經不容易了。



反觀蛋白區，房價基期原本偏低，要再漲個20％、30％就相對容易。這種狀況，在龜山A7、台中海線、北高雄的仁武與橋頭，以及新竹縣市都市外圍新興重劃區都正在發生中。因為資金大量流入這些蛋白、蛋殼區，導致平常不起眼的地方房價照樣漲翻天。



為何這波資金湧入蛋白、蛋殼區呢？簡單說就是「有題材」，而題材的來源，正是政府重大建設與民間產業投資。



以龜山A7來說，因為捷運機場線設站，加上中郵物流園區的開發，帶動了房地產大翻身。在以往，體育大學周邊根本沒有建商願意進駐推案，但現在新建案開價竟衝到3字頭。高雄橋頭也是如此，因為捷運與橋頭科技園區的關係，房價也節節升高。再說新竹寶山，這個許多人根本沒聽過的偏鄉，現在也因台積電擴廠，使得購屋需求湧現。



從近年全台房地產發展來看，可以明顯看出，漲勢最凶猛的地方已不再是蛋黃區，許多名不見經傳的蛋白、蛋殼區，房價漲幅更勝都會中心。投資人如果能掌握這股趨勢，或許能夠在這波多頭成功淘金！

今年以來房市不但免疫，甚至在史上最低利率及游資持續氾濫等因素烘托下，置產買盤大復活、房價再度攀高。這樣的發展，先是讓央行副總裁公開發表文章提點市場已過熱，現在又有一些立委跟進，跳出來關切此事，甚至要求相關部會必須盡快有所作為。



只是，部分立委突然又關心起(高)房價(現象)，或說居住正義議題，主要還是明年開始，選舉相關議題將快速發酵；因此其實他們是為選票，為繼續在位，而不是真關心普羅大眾的居住需求或權益。就更別說不少民代具有建商或地產相關背景，或本身持有許多房地產，當然不可能拿石頭砸自己的腳。



不光是立委擺姿態，現在看來，被點名的部會，包含財政部及央行，也還在互踢皮球；財政部長呼籲(央行)再推信用管制，央行反過來說，稅改才更有效(能平抑房價)。更誇張的是，真正最相關的內政部，到現在還在裝傻。不過稍早央行副總裁已公開撰文提點，因此外界現在多認為，央行先出招的機率較高。



然而，一來央行總裁日前已公開表示目前非祭出調控(打房)時機，住展房屋網企研室更認為，央行稍早拋出的風向球，恐怕是心理戰術、宣示成份大於實質；也就是，央行只是在跟房市業者或投資客喊話：我已注意的最近房價漲有點多(兇)，你們就收斂一點，(不然)…。



只是，從上一波資金行情的發展過程來看，信用管制的效果沒有想像中大；再者，這波湧入房市的資金，其實主要不是台商或海外回流，而仍是本地游資。甚至這波投資熱很大推手是低利率，但基於肺炎疫情持續影響總體經濟，央行不大可能在可見未來內調升利率。就更不用說行庫端長期以來，還是為了獲利而持續加碼承作不動產相關放款，早就到了『大到不能倒』的地步。



但央行有一點並沒有說錯，要促使房價(所得比)回歸供需法則或合理水準，主要還是得仰賴稅制變革及其他相關制度改良，這是各界(除房產界外)早已有的共識。在稅制上，無疑就是持有稅及如何稽核預售屋短期獲利並課徵資本利得稅，這部份自是財政單位職責。



其他相關制度，還有租屋市場健全化及廣辦社宅，讓暫時買不起房者先租屋，而不是被迫進入價格已過高的買賣市場。更重要的是實價登錄2.0改革－資訊全面透明化，特別是預售屋的買賣價格登錄；還在裝睡的內政部，當然難辭其咎！