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央行信用管制未鬆綁＋銀行鑑價保守 購屋族面臨百萬資金缺口 建商急推「延後交屋」「分期付款」應對

台灣房市正面臨近年最大交屋潮，2025年前五月住宅使照核發量達5.53萬戶，創下2006年有統計以來的新高紀錄。這波源自2018年建照爆量的完工潮，預計未來1-2年持續湧現，然而在央行第七波信用管制未鬆綁的情況下，許多購屋者可能面臨「房子蓋好了，貸款卻下不來」的財務困境。

三大高風險區曝光

1. 桃園市：前五月使照核發1.1萬戶，全台最多，其中青埔、中路重劃區供給量龐大，新成屋去化壓力沉重。

2. 台中市：北屯區與海線新成屋集中，投資客轉售意願高，但受限「平均地權條例」限制換約，市場流動性降低。

3. 新北市：淡海、林口供給過剩，中古屋價格面臨修正壓力，部分建案已出現「讓利換成交」現象。

購屋族三大資金壓力

貸款成數不足：非首購族貸款成數普遍被壓縮至5-6成，加上銀行鑑價保守，購屋者可能面臨數十萬至上百萬元的資金缺口。

利率攀升：房貸利率突破2.282%，創16年新高，非首購利率更達3.6%以上，月付金暴增萬元。

轉售困難：房地合一稅2.0限制短期交易，投資客難以透過轉售解套，部分建案出現「平轉求現」案例。

建商緊急應對方案

1. 延後交屋：部分建商提供最長1年的展延方案，避免購屋族因貸款不足違約。

2. 分期付款：首付10%即可入住，餘款分2年繳清，降低短期資金壓力。

3. 讓利促銷：台中、桃園部分建案降價5-10%，甚至出現「價格倒掛」（新成屋價低於預售價）現象。

賣厝阿明警告：流動性危機浮現

這波交屋潮不僅是市場供需問題，更是一場「流動性危機」。由於央行信用管制緊縮銀根，許多購屋者即使想履約，也因貸款成數不足而被迫解約。

購屋族自救三策略

1. 提前確認銀行鑑價：避免交屋時才發現貸款金額不足，導致資金缺口。

2. 預備20%備用金：因應可能的鑑價落差與額外稅費。

3. 審視合約條款：爭取展延或分期付款空間，降低違約風險。

市場進入「價量背離」調整期

隨著未來1-2年全台約40萬戶新屋陸續完工，市場將持續面臨供給過剩壓力。專家預測，若建商讓利幅度不足，部分重劃區恐出現價格鬆動，而央行政策是否轉向，將是影響房市能否軟著陸的關鍵。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

《平均地權條例》修正條文已於2023年7月1日正式施行，至今已屆滿2年，苗栗縣政府地政處提醒民眾，預售屋及新建成屋禁止任意讓與或轉售的規定正式上路，違規者將面臨新台幣50萬元至300萬元不等的罰鍰，請務必遵守相關規定，避免觸法受罰。

地政處指出，根據修正條文，自2023年7月1日起購買的預售屋，除特定情形外，不得任意讓與或轉售，此項規定目的在於防堵短期炒作、穩定房市交易，並保障實際購屋需求者權益。地政處並特別強調，若須轉讓必須於刊登廣告或進行銷售前取得核准函，否則即構成違法。

地政處說明，無須申請核准即可讓與或轉售的情形，包括買受人與其配偶、直系血親或二親等內旁系血親間之讓與或轉售。買受人於簽約後死亡，其繼承人因繼承辦理契約名義人變更。夫妻法定財產制或共同財產制關係消滅後，因剩餘財產差額或共同財產分配，由一方或雙方共同承受。法人合併或改制後，由合併或改制後存續或新設立之法人，依法承受或概括承受。法人依法解散、撤銷或廢止登記清算後，其賸餘財產歸屬。

另外，經向地政機關申請核准後始得讓與或轉售的情形，包括本人非自願離職且逾6個月未就業。本人或其家庭成員因重大傷病須6個月以上全日照顧。設籍居住之房屋毀損不堪居住，須另行租屋。本人或其家庭成員發生意外事故致第三人傷亡。買受人死亡，其繼承人讓與、轉售或變價分配。共同買受人間的讓與或轉售（法人不適用）。

此外，依規定每人全國每兩年僅能申請讓與或轉售一戶預售屋或新建成屋，核准函有效期限為兩年，且不得撤銷或重複申請。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

觀察第二季信義指數發布的六都加新竹縣市標準房價變化，並與最高時比較，以新竹縣市落差最大，單坪落差8.05萬元，第二名則是台北市、單坪落差8萬元，其它都會區單坪落差3.53萬元起跳。

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，第七波選擇性信用管制發威，房價已被打回去年同期，尤其從去年下半年市況向下的趨勢來看，供給量大、供過於求對於房價超漲區的衝擊最大，預期在信用資源持續緊縮的壓力下，即便有個案表現的火花，但全面下跌的宿命難逃。

房價難逃全面下跌

根據信義房價指數最新發布，第二季台北市每坪均價約74.27萬元，相較去年第四季最高時、每坪約82.26萬元，單坪落差近8萬元，新北市每坪均價約45.95萬元，對比今年第一季最高時、每坪52.49萬元、單坪落差6.54萬元，桃園市每坪約26.42萬元，對比去年第三季最高時、每坪31.35萬元、單坪落差4.93萬元。

至於，第二季新竹縣市每坪均價約34.42萬元，對比最高時每坪約42.47萬元、每坪落差8.05萬元，台中市每坪約31.08萬元，對比最高時每坪約35.35萬元，每坪落差4.27萬元，台南市每坪約21.09萬元，對比最高時每坪24.62萬元，每坪落差3.53萬元，高雄市每坪約24.85萬元，對比最高時每坪約28.98萬元，每坪落差4.13萬元。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

台灣房市進入盤整修正期，部分區域房價出現明顯下修。根據內政部不動產資訊平台房貸買賣契約資料，六都中跌幅最重的行政區多集中於房市蛋白與蛋殼地帶，如台南市佳里區，每坪平均單價從2字頭跌回1字頭，以16.8％的年跌幅居冠。

六都中除了佳里區外，台南市仁德與歸仁跌幅也分別達7％以上；台中市以大雅區年跌13％為該市價格修正最明顯，其次為大甲與沙鹿，年跌幅皆超過10％。

高雄市則以林園區年跌9％居首，左營、大寮也下跌超過7％；北部地區雖相對抗跌，但仍出現鬆動跡象，如新北市八里區均價從每坪26.8萬元跌至25.1萬元，年跌約6％；桃園市以大園區年跌8％最明顯。

至於台北市，即便大安、士林、內湖等區房價略微下修，但跌幅僅落在2％至3％，仍處盤整範圍，未見劇烈波動。

蛋白區遭政策與買氣雙重夾擊

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，此波跌價重災區多為蛋白與蛋殼區。這些區域原本仰賴在地買盤支撐，市場結構較為單一，漲幅有限。然而，2023年在新青安貸款助攻下，買氣一度熱絡，連帶帶動周邊區域房價水漲船高。

不少蛋白區受惠於建設話題或AI產業想像空間，建商紛紛搶進推案，預售屋量大增，形成短期供需失衡的假象而推高價格。張旭嵐表示，隨著央行啟動選擇性信用管制、限貸措施上路，市場熱度驟降，這些區域隨即面臨修正壓力。

相較之下，北部地區因產業集中與人口支撐較為穩定，供需相對平衡，加上區域建設推進持續，自住需求仍在場觀望進場，房價波動相對輕微，較不受政策與經濟逆風衝擊。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

購屋者控訴新建商交屋前突要求補差價 專家提醒：契約轉讓須完整繼承原條件

近期預售屋市場頻傳建商換手糾紛，多位購屋者投訴，原建商因財務問題「合意解除」契約後，雖與新舊建商簽署三方協議書，載明新建商應「承受原買賣合約全部內容」，但交屋前夕卻遭新建商要求補足差價，否則房屋將轉賣他人。此類爭議凸顯預售屋契約轉讓的潛在風險，專家呼籲購屋者簽署三方協議時，務必明載「價格不變」條款，避免權益受損。

合約漏洞：概括性條款埋隱患

根據內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，預售屋契約應明確記載價格、付款方式等核心條款。然而，實務上若三方協議僅概括性寫「承受全部內容」，而未具體載明「原合約價格條款」，新建商可能主張「價格可隨成本調整」，導致購屋者被迫加價或面臨解約風險。

常見爭議點：價金條款模糊

房產專家指出，部分建商利用「合意解除契約書」未同步載明「新合約繼承原價金條款」的漏洞，主張這是全新契約關係，而非原合約的延續。例如，有購屋者原以每坪50萬元簽約，新建商卻要求補足至市價60萬元，否則不予交屋，引發消費爭議。

購屋自救三步驟

1. 檢視文件完整性

確認「合意解除契約書」是否附帶條件，及三方協議是否具體列出原合約價格、付款方式等條款。

2. 蒐集換約證據

包括原建商財務問題報導、新舊建商權利轉讓協議，及銷售人員承諾按原價交屋的對話紀錄。

3. 雙軌法律行動

向地方政府消費者服務中心申訴，並可委託律師聲請「假扣押」，防止建商脫產或轉賣房屋。

預售履約保證機制比一比

內政部規定預售屋應提供五種履約保證，其中：

「價金返還」：建商倒閉可全額取回已付款項，保障最高。

「同業連帶擔保」：風險較高，尤其擔保公司與原建商有關聯時。

換約條款注意事項

明確記載「新建商不得調整原合約核心條件」。

要求建商提供財務狀況報告，並定期監工存證。

主管機關加強稽查

公平交易委員會近期已對未依規定提供完整契約審閱的建商開罰，最高可處2,500萬元罰鍰，並強調預售屋交易資訊必須透明，不得要求購屋人先付定金才提供契約審閱。

面對預售屋市場的系統性風險，專家建議購屋者：

1. 選擇信譽良好建商，查詢過往推案紀錄及市場評價。

2. 詳審契約條款，特別注意「合意解除」與「權利轉讓」相關內容。

3. 定期追蹤建案進度，留意建商財務狀況變化。

「購屋者簽下『合意解除』時，往往以為是解決問題的開始，但若未明訂價格保障條款，恐成糾紛開端。」消保官提醒，市場公平需要每一位購屋者堅持，遇爭議應即時尋求法律途徑救濟。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

根據信義房屋發布的最新第二季房價指數，2024年第二季六都加新竹地區中，除台北與台南仍見小幅反彈，其餘各都會區價格全面修正，新北、桃園自首季創高後反轉下修，新竹、台中與高雄則出現連兩季下跌，整體房價水準已回落至一年前水準，顯示國內房市已結束連續創高行情，轉入盤整階段。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，受到央行升息與信用管制影響，房貸取得難度提高，加上看漲預期退潮、市場買氣保守，使得高檔房價出現鬆動，房市進入「量縮、價穩或微調」的新階段。

觀察第二季各都會區房價表現，新北市季減5.3%為跌幅最大地區，雖前一季曾創歷史新高，但本季已同步其他區域走勢明顯反轉。其餘區域中，桃園季減2.59%、新竹季減3%、台中季減1.63%、高雄季減1.54%，皆為連續走弱，且新竹、台中、高雄已連二季下滑，顯示賣壓逐步擴大。

台南市則表現相對穩健，季增2.27%、年增3.1%，雖未再創高但仍維持溫和走升。台北市出現小幅反彈，但整體仍處高檔整理區。

市場保守觀望 房價修正進入「緩跌盤整」

曾敬德分析，受到國內外經濟不確定性升高、資金面偏緊縮影響，下半年景氣展望保守，銀行對不動產授信亦持續謹慎，即便房市不至於大幅下跌，但在需求保守、成交萎縮下，房價上漲動能明顯趨緩。

他指出，目前房價修正主要集中在前期漲多區域，短期內雖難見劇烈下修，但如賣方存在資金壓力、不願降價空窗期拉長，將使市場進一步冷卻。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

信用管制措施發酵，加上美國關稅等變數使市場動盪，影響民眾購屋信心，財政部今天公布6月新青安受理4055戶、續呈月減，為近4個月低點，且為新青安112年8月上路以來的單月第4低水準。

據財政部國庫署公布最新統計，今年6月新青安受理戶數4055戶，金額新台幣343.55億元，分別月減6.7%、4.3%，年減43%、39%。撥貸戶數4179戶，撥貸金額337.65億元，分別月減3.9%、4.2%，年減42.3%、40.5%。

觀察各行庫今年6月承作新青安情形，台銀受理戶數重返1000戶大關、達1076戶，金額84.73億元，合庫受理914戶，金額76.34億元，是8間公股銀中唯二受理呈現月增者。撥貸情形方面，則僅彰銀、合庫月增。

行庫主管分析，房市過熱情況在第7波選擇性信用管制等健全房市措施發酵後，已有降溫，加上最近美國對等關稅等變數使市場動盪，讓民眾購屋態度轉趨觀望，導致房市買氣轉淡。

不過，行庫主管指出，由於先前積累的案量仍多，各行庫持續消化中，並配合政府政策，優先承作新青安及無自用住宅貸款，但受限於資金狀況與銀行法第72條之2比率等主管機關規範，目前額度皆優先保留給已核未撥客戶，及合作建商的建案分戶貸款，並依序撥款。

行庫主管表示，新青安等房貸業務都是依照授信5P綜合評估考量，從客戶送件受理到核定時間多長，需視個案評估，比如案件資料的完整性、複雜性等。

根據盤點，目前8大行庫自住房貸有需排撥1.5至3個月的案件，亦有需等候6至10個月者；行庫主管強調，銀行也會明確告知民眾可能的排撥時間，讓民眾能夠預作安排。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房市風向轉變，不動產經紀業的成長腳步也明顯放緩。根據內政部最新統計，全台不動產經紀業在今（2025）年6月達9,845家，雖持續創下歷史新高，但相比1月僅增加70家，為近5年同期最低增幅，顯示產業面臨嚴峻挑戰。

房市受第七波信用管制衝擊，買氣急凍，進一步壓縮產業發展空間。回顧過去5年同期，半年內新增經紀業家數常突破百家甚至上看300家，如今卻驟降至僅70家，成長明顯趨緩。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，近年在打炒房政策與全球政經局勢影響下，投資族群出手趨於保守，剛性需求買盤則持續觀望，使整體市場進入冷卻期，南北皆難倖免，房仲業面臨轉型與汰弱留強的壓力日益增加。

觀察六都數據，台中與新北兩地經紀業備查家數已出現負成長。賴志昶指出，台中市因過往房價漲幅過高，如今價量陷入膠著，影響業者信心；新北則因新舊建案接續不順，舊區供給不足、新區價格難以成交，導致交易量低迷，讓房仲業務推展更形困難。

業者暫採觀望策略

儘管市場轉冷，但傳言中的「倒店潮」尚未出現。住商機構企研室執行總監徐佳馨指出，目前多數業者仍抱持「撐一下看未來」的態度，加上包租代管業務提供穩定收入來源，以及申請退還營業保證基金仍需1至2年，種種因素讓經紀業仍處於觀望期，短期內不易出現大量關門潮。

徐佳馨認為，市場主力逐步轉向剛性需求與首購族，經營環境已與過往大不同，未來「強者恆強」的趨勢恐更加明顯，小品牌生存空間受壓縮，經紀業發展將進入新一輪洗牌期。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

預售屋買氣持續低迷，根據內政部實價網最新揭露，5月全台預售屋揭露件數約3153件，相當於平均一天只賣掉101.7件，且已連續5個月不到5千件，更是連兩月跌破4千件。

進一步觀察5月六都預售屋揭露情形，有四都單月揭露件數不到500件，尤其南二都更是低於250件，又以台南市最少、僅166件，相當於平均一天只賣掉5.35件。

對比去年年中預售屋買氣最熱時間點，六都今年5月買氣、年減幅64%起跳。

5月六都預售屋買氣 較去年最熱時年減64%起跳

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，去年預售市場上半年歷經一波高峰，建商推案銷售狀況熱烈，2024第三季央行開始緊縮房貸，預售屋市場有感房價短期內沒有太多表現空間，整體買氣明顯縮手，今年四月又有美國關稅造成台股劇烈波動，市場進入盤整階段。

現在建商審慎規劃推案時程，代銷接案也要反映市場狀況，視個案條件與規劃後理性報價，今年以來已經連續5個月預售揭露都不到單月5千件，有些線上個案已有微讓利的跡象。

曾敬德認為，這一波「健康修正」有助於市場恢復理性、建商也必須提升產品規劃與讓價格有吸引力，尤其當市場交易縮過頭仍有物極必反的契機，只是目前還需要時間整理，等待市場有新的風向出現。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台北市房市降溫訊號明顯，今（2025）年Q1無論是成屋還是預售市場，價格與交易量雙雙下滑。台北市地政局最新資料顯示，住宅價格指數為129.65，季減0.81％，為近一年來首次下跌，交易量亦較前一季減少8.31％。預售屋方面，全市平均單價季減幅達3.73％，內湖與大安區價格跌幅居前，顯示市場投資買盤信心不足，價格逐漸出現鬆動態勢。

中古屋市場壓力大

台北市估價師公會指出，央行實施第七波信用管制措施後，銀行放貸趨於保守，加上房貸水位逼近上限，導致買方資金調度受限，市場信心明顯轉弱。住宅市場呈現「價微跌、量續縮」，尤其去年Q4以來，景氣轉弱趨勢進一步確認此格局。

統計顯示，Q1台北市住宅成交總額較前一季減少1.35％，其中公寓類產品受影響最為明顯，價格指數季減2.44％，已連續兩季下跌，反映銀行緊縮房貸與買方裝潢預算遭壓縮的現實壓力。

預售市場投資買氣退潮

預售市場同樣低迷，Q1全市交易量與總額皆較上季減少約1成。12個行政區中，有7區交易量下滑，尤其是內湖區與大安區，價格跌幅最為明顯，分別下跌13.23％與7.43％；相對地，松山與萬華則逆勢上漲，漲幅分別為8％與7％。

公會分析，預售屋屬投資成分較高的產品，受第二戶貸款限制影響較深，在政策與資金雙重壓力下，買方信心顯著受創，成為市場修正的第一線。

在整體購屋市場表現趨冷的同時，租賃市場仍維持穩定成長。Q1台北市住宅租金指數為104.40，季增1.05％、年增3.56％。背後原因在於，剛性居住需求仍撐起租賃市場，加上商辦租金也受惠於經濟穩定發展而微幅上升，因此成為不動產市場中少數表現亮眼的領域。

公會提醒，當前市場已顯現明顯轉弱訊號，若未來成交量無法回穩，不排除住宅價格將面臨進一步修正壓力。而預售市場作為資金與信心的風向球，仍需密切關注政策變動與買方動態，整體而言，今年台北市房市恐將持續處於調整期。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】