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房市交易，許多換屋族會採取「先買後賣」的策略，以確保居住無縫接軌。然而，這種做法若未妥善處理舊屋的「自用住宅」狀態，很可能導致喪失重購退稅的資格。本文深入解析重購退稅的要件與實務操作注意事項，幫助換屋族在「先買後賣」過程中合法節稅避免常見地雷。

重購退稅的基本要件解析

根據《土地稅法》第35條及《所得稅法》第14條之8規定，無論是「先買後賣」或「先賣後買」的交易順序，要申請重購退稅都必須符合「自用住宅」的核心要件。所謂自用住宅，財政部有明確的認定標準：所有權人或其配偶、直系親屬必須在該房屋「辦竣戶籍登記」並「實際居住」，且出售前一年內無出租或供營業使用。

在「先買後賣」情況下，時間點掌握尤其重要

法規要求新購房屋完成移轉登記日起2年內必須出售舊屋，這兩筆交易的間隔不得超過此期限。同時，新購房屋在5年內不得改作其他用途或再行移轉，否則稅務機關將追繳原退還稅款。

稅務機關審查重購退稅申請時，會特別關注以下重點：

戶籍登記狀況：新舊房屋的戶籍遷移紀錄

水電使用情形：作為判斷實際居住的客觀證據

房屋現況照片：確認是否維持居住狀態

鄰里長證明：必要時的輔助證明文件

值得留意的是，財政部針對「自住」的認定並非僅看戶籍登記，而是會綜合評估實際居住事實。這正是許多換屋族容易忽略的關鍵，以為只要戶籍未遷出就萬無一失，卻因房屋空置、無水電使用而被認定不符合自用要件。

空屋狀態的潛在風險與稅務機關認定標準

當換屋族搬入新購房屋後，舊屋若完全清空、不使用水電，這種「空屋狀態」在稅務審查上存在重大風險。稅務機關可能據此認定該房屋已非自用住宅，進而否准重購退稅申請。

稅務機關會透過以下方式驗證房屋使用狀況：

1. 水電使用數據：向台電、自來水公司調閱用電用水紀錄，若顯示零使用或極低使用量，可能被認定為空置

2. 現場勘查：稅務人員可能實地訪查，觀察房屋是否有人居住跡象

3. 鄰里訪談：向管委會或鄰居了解房屋實際使用情況

4. 照片證據：要求申請人提供房屋內部現況照片

在司法判決中，曾有納稅人因舊屋完全斷水斷電，即使戶籍未遷出，仍被國稅局認定不符合「自用住宅」要件，最終敗訴收場。法院見解認為，自用住宅應有「實際居住」的事實，僅設籍而無居住事實，難以認定為自用。

另一常見爭議點是「出售前一年內」自用要求

有些民眾誤解為只要在出售時符合自用即可，實際上法規要求的是出售前「一整年」都必須符合自用條件。若在出售前一年內曾有出租或營業行為，即使出售時已收回自用，仍不符合退稅資格。

要建立正確的稅務觀念，換屋族應注意：

「自用住宅」是法律概念，非僅憑主觀認知，稅務機關審查採「實質重於形式」原則，維持自用狀態的責任在納稅人，應主動保留證據，模糊地帶應事先諮詢專業人士，而非事後爭訟

特別提醒，不同稅目（土地增值稅、房地合一稅）的重購退稅規定略有差異。例如土地增值稅重購退稅要求新購土地公告現值必須超過原出售土地扣除土增稅後的餘額，而房地合一稅則看房屋交易價格。建議民眾應根據自身適用的稅目，了解詳細規定。

專業建議與結論

面對複雜的重購退稅規定，阿明強烈建議換屋族在進行「先買後賣」規劃時，應尋求專業協助。

合格的地政士或稅務會計師可以根據個案情況，提供以下專業服務：

1. 稅務健診：評估新舊房屋狀況是否符合退稅要件

2. 文件整備：協助準備完整的證明文件，提高審核通過率

3. 流程規劃：安排最適切的買賣與戶籍遷移時程

4. 預審申請：代為向稅務機關申請資格預審，降低不確定性

對於考慮「先買後賣」的民眾，應建立以下正確認知：

重購退稅可節省的稅額動輒數十萬至上百萬，值得用心規劃

「自用住宅」認定是退稅核心，空屋狀態風險極高

稅務機關審查日趨嚴格，僥倖心態不可取

事前規劃遠比事後補救更重要

總而言之，「先買後賣」雖是常見的換屋策略，但其中的稅務細節不容輕忽。維持舊屋的自用狀態、妥善保留證明文件、遵循法定期限，並在必要時尋求專業協助，才能確保重購退稅權益不受損。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

近期新建案解約潮成民眾關注話題，但有房產業者指出，其實現在房價只是鬆動，還沒有明顯跌勢，解約戶其實不算多，而回顧新建案最大解約潮出現在2015至2017年，當時淡海新市鎮、青埔、八德擴大重劃區，甚至新莊頭前、副都心重劃區都出現整個建案都快解光光。

跌價15%引爆預售屋解約大潮

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，2015至2017年時他還在新建案市調機構，當時因為平均房價跌幅高達15%，甚至重劃區的新建案都重新評估售價再出，下修幅度更高達兩成，導致預售屋解約在重劃區蔓延。

尤其新莊、淡海、青埔，甚至八德擴大重劃區等推案量大的區域，已購戶只能認賠解約殺出，不但出現整個建案退光光，甚至還出現預售屋已購戶因賠太多在建案現場鬧自殺的情形。

至於，現在預售建案解約情況，海悅國際總經理王俊傑認為其實很少，不過，他直指目前房市真的不好，很多建商都已經不推案，因此，希望房市不要再出現亂喊價格，而且若建商能夠將本求利，只要民眾實質感受負擔得起，自然就會出手買房。

而對於近期不少新建案推出「送裝潢」、「讓利」等促銷活動，王俊傑認為，這些都只是口號，真正能讓民眾買單其實是能接受的房價，且對於實質購屋民眾，其實都會盡量配合需求。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

2024年房市陰霾未散，股市震盪、政策干擾持續衝擊買氣，連帶引爆預售屋解約潮。根據《591實價登錄》統計，今年1至5月，全台七都預售屋解約件數逼近千件、年增達6成，解約壓力明顯升溫。

解約熱點主要集中在近年預售市場火熱的桃園與台中，兩地皆錄得212件解約，並列七都之最。其中台中解約量翻倍成長，5月單月更飆破71件，主要集中於西屯與北屯等高交易熱區，顯示部分投資客面對資金壓力選擇認賠出場。

台南則是解約增幅最高的縣市，今年已超過百件，年增最多。尤其安南區因一建案完工外觀與設計不符，引發退戶潮，進一步推升解約量。反觀高雄則相對穩定，前5月解約量維持在176件，與去年同期持平，主要因去年基期已高。

至於雙北地區，新北解約量達109件，以三重區小坪數產品為最常見解約情況；台北市則僅51件，仍為七都最低，但年增7成，顯示自用買盤也開始轉趨保守。新竹則受竹科買盤影響相對較小，前5月解約54件，年增逾四成。

專家指出，解約多集中在去年才購入的個案，顯示短期投資客在市場轉冷時最易鬆動。目前2023年7月前購入的預售屋仍可換約，成為解約緩衝；但隨著買氣疲弱、換約不順，未來解約量恐將持續走高。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

近期房市不確定性再度升溫。回顧今年4月，關稅陰霾引發股市劇烈震盪，衝擊房市買氣，連帶預售解約量也同步增加。根據《591實價登錄》統計，今年前5月七都預售屋解約量逼近千件，較去年同期增加6成，其中4月解約量更首度突破2百件，且已連續2個月維持在2百件以上，反映預售屋解約壓力不小。

591房屋交易網分析，整體來看，解約量主要集中於近年預售市場火熱的桃園與台中，但若以增幅來看，台南表現最為顯著；相對穩定的則是高雄，解約量與去年同期持平。進一步觀察，今年的解約量多集中在去年才入手的個案，顯示短期投資買盤在市場轉冷時最容易鬆動。此外，2023年7月前購入的預售屋仍可換約，在房價漲幅可觀的情況下，買方不致輕易解約，但隨著買氣疲弱、關稅議題反覆，市場信心仍待觀察，若後續無法順利換約，解約量恐將持續走高。

從各縣市表現來看，台北市今年前5個月預售屋解約量共51件，七都最少，與去年同期相比增加7成。新北市同期解約量達109件，年增逾3成，其中以三重區最密集，尤其小坪數產品解約狀況明顯。新竹縣市今年前5個月共出現54件解約，為七都次低，較去年同期仍增加逾4成。

近年預售市場火熱的桃園，今年1至5月的解約戶數高達212件，與台中並列七都之最，年增幅約7成，桃園由於具房價優勢，長年吸引雙北、新竹外溢買盤，但在房市接連利空衝擊下，解約量也同步升高。台中前5個月解約量高達212件，相較去年同期翻倍成長，尤其5月單月解約量更飆升至71件、居七都之冠。台中解約量多集中於西屯、北屯兩區，過去預售屋交易火熱，但今年上半年在股災衝擊下，資金吃緊的投資客不乏選擇認賠解約。

台南今年解約量超過百件，與去年同期相比增加最多，其中以安南區解約量最高，該區因一處建案完工後外觀色調與原設計不符，引發部分退戶，同步推升整體解約數。高雄今年前5個月的預售屋解約量維持在176件，與去年同期持平。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

重劃區不只是帶動房價，區內居民的所得也見增長趨勢。房仲業者根據財政部最新所得資料，統計台中各村里五年來的平均所得增幅，其中北屯區的四民里，2023 年平均所得突破百萬元，較 2019 年大增 75.4%，增幅為全市之冠。

同時，西屯區的龍潭里，平均所得也在五年之間從 91.1 萬元增加至 154.8 萬元，增幅將近 7 成，排名第二；增幅季軍的北屯區舊社里，五年來平均所得也增加超過 6 成；西區的公舘里、烏日的湖日里，也雙雙以逾 4 成的增幅擠進前五名榜單。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，觀察台中平均所得破百萬的村里，2019 年僅 23 個，到了 2023 年已多達 60 個，新進的百萬里，多半與重劃區開發有關。

平均所得增幅最高的北屯區四民里，就坐落十四期、十一期之間；亞軍的西屯區龍潭里，轄區包括了享有「米其林商圈」美譽的單元二北側；季軍的北屯舊社里，更有總站特區、單元十二雙重劃區加持；第五名的烏日湖日里，則地跨舊市區與高鐵特區，僅第四名的西區公舘里是無重劃區議題的成熟市區，重劃區儼然成了推升所得的特效藥。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，重劃區的公建題材豐富，不動產增值速度快，居民出售不動產後，不僅財產交易所得大幅增加，售屋款暫存入銀行，也拉升利息所得；加上成熟精華區七期、十一期供需飽和，比鄰的新興重劃區十四期和單元二，吸引不少外溢的高收入民眾，拉高重劃區村里近年的平均所得，使所在村里於平均所得增幅排行榜中稱霸。

台中平均所得增幅前五名的村里中，西區公舘里是唯一沒有重劃區題材加持的村里。

陳定中表示，公舘里所在的西區，生活環境在台中舊市區中宜人舒適，因此早年為頗受青睞的高級住宅區，居民多半具有專業背景，所得基礎也相對突出；且公舘里北側有美術園道，近年觀光業、餐飲業發展活絡，南側則有台鐵立體化的五權車站於 2018 年通車，享有軌道紅利，因此近年的財產交易所得增加不少，多金里民的股利所得、資深里民退休的退職所得，也都逐年提高，使公舘里以逾 4 成的增幅擠進榜單中。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

最近幾年，屏東的房市能見度不斷攀升，就連位於南屏東的潮州，因具人口與交通兩大優勢，也成為了區域內炙手可熱的房市熱區，潮州的平均鑑估值，10年前的503.8萬元，漲至864萬元，10年成長超過7成，漲幅甚至比屏東縣整體的58.3%還要多，由於建商看好後市，區內推案熱度持續升溫，部分大樓新案開價，甚至上看3字頭，也帶動區內中古屋價格的走揚。

中信房屋研展室副理莊思敏22日表示，根據財團法人金融聯合徵信中心的最新統計，目前屏東潮州包括新舊大樓和透天的整體平均鑑估值，已達864萬元，相較於10年前的503.8萬元，成長超過7成，漲幅超過屏東縣整體的58.3%。

中信房屋潮州大田加盟店店東陳泳進指出，潮州擁有完善的生活機能與優越的區位條件，加上區內人口基數較大、剛性需求穩定，區域房價自然具備穩健成長的空間。

陳泳進表示，潮州是屏東縣內人口第二多的行政區，區內剛性需求相對穩定，且鄰近88快速道路，無論前往高雄、墾丁或台東都相當便利，是屏東南來北往的中繼站，在人口和交通優勢的坐鎮下，近年來吸引了許多嗅覺敏銳的建商進場卡位，區內推案熱度持續升溫，部分新案開價甚至上看3字頭，也帶動區內中古屋價格的走揚。

不過，儘管潮州房價上漲了不少，但，由於其房價基期相對較低，與屏東市、高雄市相比，仍具備明顯的價格優勢，目前潮州三房新建案（含車位）的購買總價約落在800萬元上下，屋齡較高的中古透天多在千萬元以內，中古車墅則普遍落在1,200到1,300萬元之間。

陳泳進指出，近期受大環境影響，屏東的房市買氣的確有所下降，但對有自住需求的首購族來說，反而是值得把握的進場時機。同時，為了減輕首購族的購屋壓力，政府也推出了不少政策利多，除了「新青安2.0」外，屏東縣政府還推出了「買厝住屏東，縣府挺起家」專案，建議有購屋打算的民眾可以充分利用這些資源。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

預售市場買氣疲弱，加上關稅戰引發股市震盪衝擊買氣，預售解約量持續增加，根據591統計，今年前五月七都預售屋解約量逼近千件，較去年同期增加6成，台中、台南均有逾倍增加，由於短期投資買盤在市場轉冷時鬆動，預售屋解約量多集中在去年才入手的個案。

統計顯示，過去一年多來每月預售屋解約數量約在百件左右，不過4、5月解約量連續二個月均在200件以上，5月更高達236件，預售屋解約情形明顯增加，除了對房價增值的期待消失，對於未來房貸政策是否持續的不確定性，也使預售屋買方寧可解約出場。

591表示，政策與市場的不確定性，導致資金調度壓力持續加劇，買方信心轉弱，成為預售屋解約量升溫的主要原因，此外，2023年7月前購入的預售屋雖然仍可換約，在房價漲幅可觀的情況下，買方不致輕易解約，但隨著買氣疲弱、關稅議題反覆，市場信心仍待觀察，若後續無法順利換約出場，解約量恐將持續走高。

觀察今年前五月預售屋解約量，集中於近年預售市場火熱的桃園與台中，二都合計即占全台解約量的4成以上。

若以增幅來看，台中、台南最為顯著，年增幅均逾1倍，北台灣雖然增幅相對較小，不過有些小坪數產品解約狀況明顯，隨著市場轉趨觀望、資金壓力升高，這類產品解約現象加速浮現。

台中今年前五個月解約量高達212件，相較去年同期翻倍成長，尤其5月單月解約量更飆升至71件、居七都之冠，台中解約量多集中於西屯、北屯兩區，過去預售屋交易火熱，但今年上半年在股災衝擊下，資金吃緊的投資客不乏選擇認賠解約。此外，台南今年解約量超過百件，年增152%，其中以安南區解約量最高，該區因一處建案完工後外觀色調與原設計不符，引發部分退戶，同步推升整體解約數。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

信義房屋最新公布今（2025）年Q2房價指數，六都與新竹地區的房價漲勢已明顯趨緩，進入盤整期。除了台北市與台南市小幅反彈，其餘各都會區均呈現季指數下滑；其中，新竹、台中與高雄出現連續兩季下跌的走勢，新北與桃園也從Q1創下的歷史高點反轉下修。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，受到央行政策與資金緊縮影響，市場看漲情緒降溫，買方觀望心態濃厚，加上房貸取得難度提高，導致一手市場交易量縮減，建物買賣移轉棟數年減，房價指數出現鬆動。

在七大都會區中，以新北市跌幅最重，季減5.3％；桃園市則為188.7，季減2.59％；新竹地區為241.05，季減3％；台中市指數為192.23，季減1.63％；高雄則為174.65，季減1.54％。唯獨台南市逆勢上漲，年增3.1％、季增2.27％，但也仍未創下新高，依然處於盤整區間。

整體來看，七都中有3個都會區出現「季減且年減」的雙跌格局。曾敬德指出，在經濟成長前景不明、銀行資金緊縮的情況下，房市短期內將持續整理，但台幣強勢對市場仍具支撐效果，因此，即便房價進入修正期，調整速度可能仍屬和緩，至於未來是否出現明顯跌勢，仍取決於賣方是否有資金壓力。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

7月大學生租屋潮再現，不少新鮮人與家長正忙著尋找理想住所。面臨第一次的租屋市場中保障自身權益？2024年新版住宅租賃契約正式上路，針對電費、押金、修繕責任、提前解約等常見糾紛，訂立明確規範。想安心入住、遠離爭議，speedo速包租-尊信團隊|陳冠宇副總 整理下面五個新制重點不可不知！

1、簽約前的關鍵確認

租屋第一步，務必確認簽約人身分。房東應出示房屋權狀或原租約，房客則需提供身分證明。若遇到二房東轉租，必須檢視房東授權書，避免租到「無權出租」的物件。曾有案例顯示，租客簽約後才發現簽約人竟是前房客，不僅損失押金，更面臨被迫搬遷的窘境。

2、租金與費用規範

新制明訂租約期間不得任意調漲租金，押金最高不得超過兩個月。電費計算也有嚴格限制，夏季（6月至9月）與非夏季每度電費不得超過台電當期平均電價，非按度計費，收費不得超過電費單總額，終結房東超收電費的亂象。此外，分租套房的公共電費分攤方式應於契約中載明，避免後續爭議。

3、修繕與裝修責任

房屋設備自然損壞原則上由房東負責修繕，但若契約載明「修繕由房客負擔」，簽字後即具法律效力。房東進行修繕時應提前通知，若影響居住，房客可要求扣除部分租金。至於室內裝修，必須取得房東書面同意，且不得破壞建築結構，否則房東有權終止租約。

4、提前解約的條件

租賃雙方欲提前解約，應至少一個月前通知。房東若因重建需求收回房屋，須三個月前告知；房客若發現房屋有安全疑慮（如海砂屋、輻射屋），可依法無責解約。值得注意的是，房客欠租達兩個月，房東經催告後可終止租約，但須依程序辦理，避免法律風險。

5、報稅與補貼權益

新制禁止房東限制房客申報租賃支出或遷入戶籍，違者最高可罰30萬元。租屋補貼申請，房客無需房東同意即可提出申請。實務上建議雙方事先溝通，避免因稅賦問題影響租賃關係。

新制上路，租屋市場規則更透明，但最重要的還是雙方誠信履約與互相尊重。無論是畢業生還是家長，只要事前做好功課、明確溝通需求，就能大幅降低糾紛風險，創造雙贏的租賃關係。陳冠宇副總這邊時別提醒，簽約前應詳細審閱條款，做好功課、明確溝通需求，就能大幅降低糾紛風險，遇到疑問時，也別忘了諮詢專業或善用政府申訴管道，為自己的權益把關。記住，簽約前多一分確認，入住後多一分溝通，唯有彼此尊重、遵守規範，才能創造雙贏的租賃關係，讓租屋生活更安心。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】