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央行於去年9月上路第七波信用管制措施掀起「金龍海嘯」，至今打房將滿1年，察實價登錄發現，全台大部分縣市預售案價格仍是上揚，但卻有兩縣市出現價格反轉，其中嘉義縣年跌逾1成，而台北市房價亦下滑1%多。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，市場翻轉之際，高資產或投資族群面對市場前景不明朗，出手更謹慎，令部分區域出現價格反轉。

根據實價，嘉義縣去年上半年平均預售案成交單價約32.1萬元，但時隔1年，至今年上半年預售成交平均單價僅剩28.7萬元，跌幅達10.6%，跌幅高居全台之冠。

另外，嘉義市去年上半年新案均價約每坪27.2萬元，但到今年上半年平均成交單價則漲至42.2萬元，年漲幅高達55.1%，房價漲勢亦是全台冠軍。

住商不動產嘉義科學園區加盟店店東吳宗翰分析，嘉義縣過往適逢嘉義科學園區等議題，還有有開發許久的高鐵園區，吸引品牌建商進駐，衝高區域房價，但今年周邊交易逐漸飽和，也沒新案釋出，令預售價位看似重挫。

吳宗翰說，實質上市場是「沒貨可買」情形，如果有同樣品牌再推案，應價位仍持續上看；至於嘉義市，則受惠於蛋黃區有都更案進行，加上北部建商進駐市中心推案，同時有嘉科議題帶動買氣，令嘉義市面臨近期房市大環境反轉之際，房價仍持續上揚。

另外根據實價，台北市去年上半年新案均價約每坪123.4萬元，但到了今年上半年，價格盤整至每坪121.9萬元，年跌幅達1.2%，為全台唯二出現年跌幅的縣市。賴志昶表示，台北市可開發素地稀缺，過往新案多是集中於蛋黃區的都更危老案，價格自然高昂，但適逢市場趨冷，建商推案保守，加上金字塔頂端族群出手較顯謹慎，讓北市新案單價呈現盤整局勢。

佳元建設董事長蔡錫全認為，今年房市主要是受到限貸、關稅、匯率等影響，雖然預售屋要等4年後才交屋、辦貸款，但現在消費者普遍有房子很喜歡，但想買又擔心未來貸款不足或貸款條件差的問題，導致最後不想出價。

整體而言，賴志昶分析，全台縣市預售案價格仍呈現上揚趨勢，但部分高價位市場已進入盤整，自住客在面臨市場反轉趨勢明顯之際，應避免追高價位，特別是在短期價格震盪區域，需評估新案供給量體是否出現賣壓，避免因未來房市波動而承擔過高風險。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

中央銀行去年9月祭出第七波信用管制措施掀起「金龍海嘯」，水淹房市將滿一年，但觀察實價登錄資料，全台大部分縣市預售案價格仍是上揚，只有2縣市反轉下跌，其中嘉義縣跌逾10%，台北市房價也下滑超過1%。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，市場翻轉之際，高資產或投資族群面對市場前景不明朗，出手更謹慎，使得部分區域出現價格反轉。

嘉義縣市漲跌兩樣情

根據實價登錄顯示，嘉義縣去年上半年平均預售案成交單價約32.1萬元，但時隔一年，今年上半年預售成交平均單價僅剩28.7萬元，跌幅10.6%。

值得注意的是，嘉義市去年上半年新案均價約每坪27.2萬元，但到今年上半年平均成交單價則漲至42.2萬元，年漲幅高達55.1%，房價漲勢冠居全台。

嘉義縣實際上是「沒貨可買」

住商不動產嘉義科學園區加盟店店東吳宗翰分析，嘉義縣過往適逢嘉義科學園區等議題，加上有開發許久的高鐵園區，吸引品牌建商進駐，衝高區域房價。

然而，今年周邊交易逐漸飽和，也沒他案釋出，令預售價位看似重挫，實際上卻是「沒貨可買」情形，如果有同樣品牌再推案，價位可望上修。

至於嘉義市，受惠於蛋黃區有都更案進行，加上北部建商進駐市中心推案，同時有嘉科議題帶動買氣，讓嘉義市面臨近期房市大環境反轉之際，房價仍然持續上揚。

市場趨冷 北市新案均價跌逾1%

另一方面，台北市去年上半年新案均價約每坪123.4萬元，但到了今年上半年，價格盤整至每坪121.9萬元，年跌幅達1.2%，是全台少數下跌的縣市。

賴志昶說明，主要因為台北市可開發素地稀缺，過往新案多是集中於蛋黃區的都更危老案，價格自然高昂，但適逢市場趨冷，建商推案保守，加上金字塔頂端族群出手較顯謹慎，令北市新案單價呈現盤整局勢。

整體而言，賴志昶分析，全台縣市預售案價格仍呈現上揚趨勢，但部分高價位市場已進入盤整，自住客在面臨市場反轉趨勢明顯之際，應避免追高價位，特別是在短期價格震盪區域，必須評估新案供給量體是否出現賣壓，避免因未來房市波動而承擔過高風險。

租屋新法恐引爆三方風暴！全聯會急提6大主張：強制續約、斷水電都非解方

近期《租賃住宅市場發展及管理條例》修法討論引發社會關注。中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會（全聯會）日前由理事長劉貞君率領全國 19 縣市地方公會理事長，前往內政部座談，提出多項建言。

全聯會強調，修法不應僅從房客保障的角度出發，而應兼顧房東、房客與業者三方權益，才能維持租賃市場長期穩定。

全聯會指出，近期討論的「最低三年租期」以及「強制續約」等構想，雖然初衷是保障承租人，但在實務上卻可能產生反效果。若房客不願配合，房東可能因契約過度僵化而失去彈性，甚至衍生出惡意承租人利用漏洞佔用的問題，反而破壞市場信任。對此，全聯會認為應尊重契約自由，並加強現有糾紛解決機制，而非一味延長租期。

在房東權益部分，全聯會建議修正《公證法》第十三條，讓經公證的租約在房客欠租情況下能更快啟動強制執行，避免房東陷入曠日廢時的訴訟。對於「斷水斷電」措施，全聯會也直言並非良方，可能引發人身與財產糾紛，反而應透過公證制度提升契約執行力，以抑制所謂「租霸」現象。

關於租金調漲機制，全聯會主張應回歸市場供需，不宜過度干預。業者普遍認為房東多半追求穩定房客，並無大幅漲租的誘因，若漲幅脫離市場行情，反而會造成空置增加，對各方都不利。

值得肯定的是，全聯會對於本次修法中針對年輕家庭的租屋支持措施表達支持。例如社會住宅承租年限延長至十二年、租金補貼加碼與條件放寬，以及對育兒安全設施的補助，都有助於降低年輕世代的租屋壓力，提升婚育環境。

此外，全聯會也提出，若房東選擇將物件委託專業業者包租，也應比照公益出租人享有相關優惠，避免政策對不同型態的出租人產生不公平待遇。

全聯會六大主張

一，反對三年限制租期與強制續約

侵害契約自由，可能助長惡意承租人，反而破壞市場信任。

二，修正《公證法》第十三條

欠租房客經公證催討兩次仍未履行，房東應能快速聲請強制執行。

三，反對斷水斷電作為手段

無法解決惡意佔用，還可能引發人身、財產糾紛。

建議強化公證契約的執行效力，保障房東。

四，租金漲幅應回歸市場機制

房東多重視找到穩定房客，並無惡意漲租動機。

五，支持婚育租屋政策利多

贊成社會住宅延長承租年限至 12 年、租金補貼加碼、申請條件放寬，以及育兒設施補助。

六，包租房東納入公益出租人優惠

建議將委託專業業者包租的房東，也納入享有同等政策優惠。

這場座談會除了全聯會與地方公會代表外，也有多個政府單位、學者與 NGO 團體參與，交換意見。全聯會表示，在修法草案尚未定稿前，將持續廣納意見，舉辦論壇，結合律師、公證人與消費者團體的建議，共同推動更符合社會需求的政策。

M觀點 租賃市場的平衡點並不好找。

如何在保障房客居住權利的同時，不讓房東的風險過度增加，並兼顧業者的經營空間，是修法過程中的最大挑戰。只有在三方聲音都被充分納入後，所謂的「居住正義」才可能真正落實。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

行政院日前拍板，將「新青安房貸」排除在《銀行法》第72條之2的限制之外，引發外界對央行下一步的高度關注。房市趨勢專家李同榮認為，這項決策象徵政策矛盾終於出現修正的契機，也為陷入膠著的房市投下重要變數。當前局勢可謂「央行回眸，市場三笑」，央行恐將逐步調整對房市的緊縮政策。

李同榮分析，央行日前宣布延長換屋族「先買後賣」的限貸緩衝期至18個月，可視為其態度已趨於鬆動，這項緩衝本應比照重購退稅制度的2年期限，顯示政策仍有調整空間。面對市場景氣明顯降溫，若第二戶房貸與換屋貸款仍被長期限縮，不僅無助於健全市場結構，反而可能持續壓抑剛性需求，導致更多家庭陷入兩難。

另一方面，雖然目前全體銀行的不動產放款集中度已從高點的37.5％略降至36.9％，但仍未達央行理想的36％以下水準。若此項標準持續維持嚴格，對新青安貸款仍可能產生排擠效應。李同榮建議，央行除可考慮放寬對集中度的限制，也應鼓勵銀行擴大對非不動產領域的放款，如企業資本支出，藉以從根本上降低集中度比例。

至於資金政策，央行則有下調銀行存款準備率的考量空間。過去央行為抑制資金氾濫而二度調升存準率，但當前市場明顯進入盤整期，若降息時機未到，降低存準率將是釋出資金的替代方式。以台灣銀行體系總存款接近60兆元而言，若央行調降存準率0.25個百分點，市場約可釋出1,500億元資金，將有助於改善銀行放貸能量，也可間接降低房貸占比對《銀行法》的壓力。

當前六都成屋市場已連續3季下跌，交易量更降至近8年新低，顯示房市明確步入修正期。李同榮呼籲，主管機關應停止過去「窮到只剩打房」的思維，讓政策走向穩定、務實的方向。尤其目前房市已確定進入盤整階段，更應該讓市場交易機能回歸正常，而不是持續採取一進一退的矛盾政策。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

9月1日起，行政院宣布新青安房貸不再計入《銀行法》第72條之2的放款上限，形同打開「房貸水龍頭」。政府強調，這不是放縱炒房，而是確保青年首購族能「貸得到」。然而，市場反應兩極，有人視為救命活水，有人卻憂心這會推升房價，更殘酷的是，即便貸得到，頭期款和利率壓力仍居高不下，青年買房夢想，恐怕依舊遙不可及。

房貸水龍頭終於打開了？9月1日起，行政院拍板，新青安房貸不再計入《銀行法》第72條之2條的放款上限。政府信誓旦旦地說，這是為了讓青年首購族「貸得到」，解決近來各大公股銀行「滿水位」導致的房貸荒。

消息一出，引發全台熱烈討論，有人歡呼「終於不用再苦等銀行放款」，也有人憂心「水一開，房價又要漲」，更該注意的問題，不是貸不貸得到，而是房子根本買不起。

於是，問題來了，「水龍頭」好像開了，但到底會灌進多少活水？想買房的民眾、放貸的金融單位，真能解渴？

72-2條鬆綁，政府灌水解房貸荒

72-2條被稱作「不動產放款天條」，規定銀行房貸不得超過存款餘額的30%，以防金融體系被房市綁架。但，新青安上路後，需求暴增，導致公股銀行額度快到天花板。今年7月，全台核准卻未撥款的案件高達1.3萬件，金額超過1200億元，讓不少首購族急得像熱鍋上的螞蟻。

金管會主委彭金隆坦言，過去十年房貸成長率85%，早就甩開存款成長率73%，兩者脫鉤，銀行喘不過氣，行政院長卓榮泰才會宣布，新青安貸款排除在第72條之2以外，預估可釋出1300億元的額度。

相關單位指出，不是放縱炒房，而是要確保青年真的能貸得到。賴清德總統更強調，「打開水龍頭」是責任，但政府會嚴格把關，防止投機客趁機套利。

不過市場看法更直接。信義房屋專案經理曾敬德說，對首購族來說，這當然是天降甘霖，至少短期內「排隊」現象會緩解，尤其低總價的房子會最先受惠。台灣房屋執行長張旭嵐則提醒，雖然額度放鬆了，但審核標準沒變，多屋族貸款還是卡得死死的，對一般人來說，還是得準備更多自備款。

額度放鬆未必真解渴，市場反應兩極

就算貸得到，頭期款依舊是最殘酷的關卡。根據住商機構彙整，今年上半年20至40歲青年購屋族，平均頭期款要準備342.8萬元，比去年又多了23.5萬元。意即，晚一年買房，光是頭期款就要多出快一台國產車的錢，台北市最誇張，平均頭期款飆到668萬元，比去年同期增加將近百萬元，新北市也得先準備403萬元。

統計顯示，全台青年平均核貸成數僅剩71.4%，比過去少了快一成。換算起來，就是銀行願意借的變少，購屋族自己要掏的更多。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨形容，現在的青年買房壓力是「三重壓力」，頭期款高漲、貸款成數下降、利率墊高。

意味著，就算政府拼命灌水，年輕人要的是「一個能裝水的水桶」，也就是可負擔的房價。

表面上，政策替年輕人開了一條「活水管線」，但市場卻充滿矛盾。市場普遍認為，短期來看，新政確實能減緩「貸不到」的焦慮，讓卡在銀行櫃檯的青年看到希望；長期而言，如果房價持續上漲，或青年背負超過能力的房貸，水龍頭再開，也可謂危機四伏。尤其，一旦新青安補貼退場，屆時利率跳升，恐怕會有更多人陷入斷頭風險。

政府喊的是幫助青年安家，銀行盯的是授信風險，建商樂的是交易活絡；只是，青年買房的夢想，卻像在一條忽冷忽熱的水管裡漂流，當水龍頭真的開了，能不能流出清澈的活水？還是再一次沖高房價、讓青年更難上車？這個答案，各界都在關注。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

儘管整體通膨壓力有所緩解，國內租金市場卻持續走高。根據最新統計，今（2025）年8月全台房租指數攀升至109.15，再度刷新歷史紀錄；年增率達2.29％，雖然仍維持在2％以上，但增幅已是近17個月來最低，顯示租金漲勢正在逐漸收斂。

雖然通膨不再強勢推升租金，但房租的變動仍主要受市場供需驅動。在房市買氣低迷的情況下，租屋市場依然穩定，甚至小幅升溫。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，「新青安」政策上路一度帶動部分租轉買現象，但由於近期房市交易轉冷，整體租屋需求尚未明顯下滑，支撐租金維持高檔。

從區域來看，房租年增幅度以中部最高，達2.52％，北部則為2.35％，南部2.03％，東部則相對溫和僅1.49％。而自2020年以來，全台房租指數已上漲約10％，顯示長期趨勢仍偏多。

隨著房租持續上漲，政策面也開始著手規範租金調整機制。政府正研擬修法，規劃未來房東在租約續約時漲租，需參考當時的「房租指數年增率」作為上限，同時須提前半年告知租客。以目前年增率2.29％計算，月租金為2萬元的房屋，最多只能調漲約458元。

未來修法方向也將朝向保障租客權益發展，包括要求租期最長保障3年、限制漲租頻率與幅度等。曾敬德認為，雖然政策尚在研擬階段，最終細節仍待觀察，但若這些規範成形，將有助於降低租屋市場的不確定性，並提供租客更穩定的租住環境。

整體來看，儘管租金指數續創新高，但在通膨降溫、買氣疲弱、政策干預等多重因素影響下，未來租金漲勢恐難再現過往的強勁動能，房租年增率有機會逐步回落至2％以下。對租屋族而言，短期壓力仍在，但隨著法規機制逐步健全，市場將朝更穩定與透明方向發展。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

換屋族群可以鬆一口氣了！繼行政院上周宣布將新青安貸款鬆綁後，央行在9月18日的理監事會議前，宣布放寬換屋族的，出售舊屋期限從一年延長到十八個月。不過，房產人士普遍認為，重點還是在於資金水龍頭要打開，否則成效有限。

接待人員詳細解說，幫助購屋需求者找到理想的物件，繼行政院拍板放寬「新青安房貸水龍頭」之後，央行最新也出手，鬆綁換屋族限制，過去針對實質換屋，自住者的換屋期限，從原本的一年內需要處分完畢，延長到十八個月，就是考量到今年以來房市降溫，貸款難貸。



信義房屋不動產企研室專案經理 曾敬德：「現在等於說他拉長到一年半，他有比較充裕的時間去處理，這樣子的售屋流程，所以對於當然有簽切結，這樣的售屋族來講的話，其實時間上比較充裕，但是我們回頭來看，其實這樣子的一個族群，真正這樣過去兩年，簽切結的量體並不大。」



根據先前央行提供的資料顯示，2023年6月到2025年5月，本國銀行辦理換屋協處案件，總共是2142件，等於是每個月先買後賣切結一年出售的件數不到100件，雖然央行開啟「換屋人道走廊」，讓換屋族鬆了一口氣，但房市信用管制措施依然沒放寬，申貸挑戰度仍是關鍵。



鄉林集團董事長 賴正鎰：「尤其（貸款）成數下降，他必須要自籌，從八成的貸款，不足一成兩成必須要自籌，那這個是影響到購屋的意願，這個水龍頭，如果在9月18日中央銀行，能夠在這裡微幅的開放，那麼是一個很重要的轉折點，第二個就是建築業的，融資貸款成數。」



政府放寬「首購、換屋」水龍頭，但觀察最新市調，新青安鬆綁政策出爐後的北台灣每周的來客量約落在十組，交易量還是只有一組，與前一周無差異。但央行在理監事會前夕鬆綁政策，也讓接下來918第三季理監事會議受到注目。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

未成年繼承房產出售有眉角 監護人賣房需過這關

父母一方離世，未成年子女繼承房產後，監護人若想出售房屋，並非一般買賣那麼簡單。根據我國民法規定，這種情況通常需要向法院申請許可或選任特別代理人，以避免利益衝突並保障未成年子女的權益。這道法律程序成為許多家庭處分繼承房產時最容易忽略的關鍵環節。

監護人賣房法律限制

根據《民法》第1088條規定，父母對於未成年子女的特有財產（如繼承所得的房產），雖有管理權，但非為子女利益不得處分。當媽媽作為監護人想要出售子女繼承的房產時，法律上其實存在潛在的利益衝突。明深地政士事務所主辦代書 嚴意情指出：「實務上，如果配偶代理未成年子女辦理遺產繼承，地政事務所通常會表示有『利益衝突』而拒絕受理。」這是因為媽媽本身也是繼承人之一，同時又是未成年子女的法定代理人，兩種身份可能存在利益衝突。

法院許可必要性

在這種情況下，媽媽若要出售未成年子女繼承的房產，通常需要向法院聲請選任特別代理人，由特別代理人代表子女與媽媽簽署遺產分割協議，並進行後續的買賣事宜。根據《民法》第1086條規定：「父母之行為與未成年子女之利益相反，依法不得代理時，法院得依父母、未成年子女、主管機關、社會福利機構或其他利害關係人之聲請或依職權，為子女選任特別代理人。」這道程序確保了房產處分確實符合未成年子女的利益。

明深地政士事務所主辦代書 嚴意情 提醒

處分未成年子女繼承的房產，法律程序遠比一般買賣複雜。

這不僅是為了保護未成年子女的財產權益，也是為了避免家庭內部潛在的利益衝突。在進行任何處分前，建議先諮詢專業律師或地政士，了解相關法律程序與稅務影響，才能確保合法合規地完成交易，真正保障子女的最佳利益。畢竟，這些財產不僅是資產，更是對下一代未來的保障。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

2025年Q2「政大永慶中古屋房價指數」出爐。最新數據顯示，在銀行房貸緊縮和信用管制的影響下，2025年第二季三大科學園區房價指數全面下跌。高雄園區以季跌4.1%最多，台南園區下跌3.1%居次，新竹園區跌2.3%，台中園區小幅下修1.4%。

永慶房產集團研展中心總監郭翰指出，2025年Q2在銀行房貸緊縮與第七波信用管制續行，加上美國又宣布關稅政策下，房市交易未見起色。而且，目前買方購屋心態保守，期待有一定的降幅才願意進場，且部分屋主也評估房市現況，願意讓利、降價出售，也讓本季科學園區房價指數皆呈下跌的現象，反映市場買氣降溫，房價正在修正中。

郭翰補充，雖然科學園區在產業進駐後，有望帶動龐大的人才需求，使當地的購屋需求走升。不過，不少科技大廠目前仍在建廠與擴廠階段，離全面貢獻產能時間尚早。因此，在就業人口尚未到位，及生活機能仍待完善下，加上前幾年房價已提前反映，與現階段房市受政策衝擊，自然難獲得在地、剛需買盤青睞，也使近年來漲多的房價開始下修。

高雄園區本季跌幅4.1%！ 跌幅居各大園區之首

位於高雄的南部科學園區，2025年Q2指數跌幅4.1%最重。郭翰說明，高雄園區近年來受益於台積電的設廠投資，不只園區周邊土地飆漲，房價也跟著水漲船高。然而，自去年下半年開始，受銀行房貸緊縮和房市政策的影響，高雄園區周邊買氣急凍，房市熱度降溫，房價也開始修正，經2024年Q4修正4.7%後，2025年Q1指數小幅回升1.3%，本季指數又再下跌4.1%，整體房價呈現走跌趨勢。

至於跌幅第二的，是位於台南的南部科學園區，2025年Q2季跌3.1%，跌幅又較上一季擴大。郭翰分析，台南園區近年來房價快速上漲，當地薪資增幅遠不及房價飆升速度，消費者難以再追價。而且，南科台南園區周遭房屋供給量大，隨著房價修正之際，不少投資客也選擇退場轉售，使待售房屋存量增加。此外，當地因交通、生活機能還尚未成熟，加上買方購屋心態採保守觀望，交易量下滑，房價支撐性不足。數據顯示，台南園區指數已連續二季下跌，且跌幅呈現擴大的趨勢。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

台中市政府地政局9日辦理「台中市水湳機場原址區段徵收區」17筆配餘地、「台中市第13期大慶市地重劃區」20筆抵費地及「台中市第14期美和庄市地重劃區」136筆抵費地公開標售，共173筆土地，最終共脫標31筆，標脫總金額41.42億，溢價率為1.3%，標脫率17.92%，溢價率相當低，脫標金額更是近期最低。對此，開發商表示，多筆投標金額跟市價差不多，在於預售屋銷售市況不好，影響建商投資意願。

這是地政局今年第3次標售土地，不過，今年房市景況並不好，173筆土地只有34筆土地投標，有139筆土地無人標，但是當中有3筆廢標，只有31筆脫標，脫標率1.27%，而脫標金額創近期新低，只有41億餘元，整體標脫率僅17.9%，只略高於6月標售的17.6%，土地標售的標脫率已連續3次低於2成，整體溢價率也只有1.3%。